Trouble du voisinage et conséquences des travaux inefficaces

Trouble du voisinage et conséquences des travaux inefficaces

Publié le : 20/07/2022 20 juillet juil. 07 2022

Il est un fondement régulier à bon nombre de contentieux en droit de l’immobilier et de la construction : celui des troubles anormaux du voisinage. 
En vertu de ce principe, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, sous peine de donner lieu à réparation lorsque ce trouble excède les inconvénients normaux de voisinage. Or, cette création prétorienne diffère de la plupart des régimes de responsabilité, puisqu’il s’agit d’une responsabilité sans faute, c’est-à-dire que l'anormalité du trouble suffit à engager la responsabilité de l'auteur, indépendamment de son intention de nuire.

C’est dans le cadre de l’application de cette théorie que la Cour de cassation a rendu une récente décision. 


Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) a loué un local commercial à un preneur, local qui comprend entre autres une cave située sous une cour commune à plusieurs immeubles soumis au statut de la copropriété.

À la suite d’infiltrations d’eau persistantes dans la cave en question, la SCI et ses locataires assignent le syndicat des copropriétaires des immeubles sous lesquels est située la cave, pour qu’ils accomplissent des travaux de réfection et les indemnisent. 

Devant la Cour d’appel, les demandeurs, alors qu’ils invoquaient la théorie du trouble du voisinage, sont déboutés de leurs prétentions tenant à voir les syndicats de copropriétaires condamnés à réaliser sous astreinte, les travaux permettant effectivement de faire cesser les désordres. La juridiction du fond déclare le moyen irrecevable, et retient l’absence de « toute cause précisément établie de ces nouvelles infiltrations », en plus de l’absence de demande d’expertise, de sorte que les demandeurs n’établissent pas précisément les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble, ni quels sont les voisins à l’origine des désordres. 

Rappelant le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », la Cour de cassation fait état de plusieurs observations elles-mêmes soulevées par la juridiction de second degré. 
D’une part les syndicats de copropriétaires mis en cause ont par le passé été condamnés à faire cesser les infiltrations d’eau excédant l’humidité naturelle et à verser des dommages-intérêts à la SCI et aux locataires. D’autre part, les travaux accomplis pour y remédier préconisés par l’expert judiciaire désigné ont été inefficaces et que les infiltrations d’eau persistent. 

Au vu de ces remarques, la Haute juridiction précise qu’en rejetant la demande de la SCI et des locataires, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait la persistance d’un trouble anormal de voisinage, et sans prendre position concernant la responsabilité des parties en cause, valide simplement la recevabilité de l’action sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. 


Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.    
    
Nous sommes à votre disposition, pour toute précision complémentaire.    


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 22 juin 2022 n°21-17.324

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