Le propriétaire du fonds servant doit-il entretenir le passage ? Rappel des principes et exceptions
Publié le :
31/03/2026
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En matière de servitudes, le propriétaire du fonds servant n’a, en principe, qu’une obligation de ne pas faire. Autrement dit, il ne doit pas gêner l’exercice de la servitude, ni en diminuer l’usage, ni le rendre plus incommode. En revanche, il n’est pas tenu, sauf texte ou stipulation contraire, d’entretenir l’assiette du passage au profit du fonds dominant.
Un rappel réalisé par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 5 mars 2026. Une décision qui présente un intérêt pratique important, car elle précise aussi le régime de prescription applicable lorsque le titulaire d’une servitude réclame au propriétaire du fonds servant le coût de travaux devenus nécessaires à l’exercice du passage.
Dans l’affaire en question, un établissement public avait vendu une parcelle, ensuite divisée en deux sous-ensembles, l’un pour une résidence soumise au statut de la copropriété, tandis que l’autre comprenait les voies de desserte de cette résidence, demeurées la propriété de la société venderesse, aux droits de laquelle venait la société CDC Habitat social.
Estimant que ces voies étaient dégradées, le syndicat des copropriétaires de la résidence avait assigné cette société en paiement de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état. Il soutenait bénéficier sur ces voies d’une servitude de passage et considérait, en substance, que le propriétaire du fonds servant devait supporter financièrement les travaux rendus nécessaires.
Devant les juges, le litige ne portait pas seulement sur le fond du droit, mais également sur la prescription de l’action, car le syndicat des copropriétaires soutenait qu’il s’agissait d’une action réelle immobilière, soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du Code civil, là où à l’inverse, la société défenderesse invoquait la prescription quinquennale de l’article 2224, applicable aux actions personnelles ou mobilières.
La Cour de cassation rejette le pourvoi, validant l’analyse faite en appel.
Elle rappelle en premier lieu une jurisprudence constante : le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’entretenir ou d’améliorer l’assiette de la servitude. Son obligation consiste uniquement à adopter une attitude passive, c’est-à-dire à ne rien faire qui fasse obstacle à l’usage normal du passage.
La Haute juridiction rappelle ensuite que les ouvrages nécessaires pour user et conserver une servitude sont en principe à la charge du bénéficiaire de cette servitude. Toutefois, lorsque ces travaux sont devenus nécessaires du fait du propriétaire du fonds servant, celui-ci peut voir sa responsabilité engagée. Dans ce cas, le litige ne relève pas d’un régime réel attaché directement à la servitude, mais du droit commun de la responsabilité civile.
L’action par laquelle le propriétaire du fonds dominant demande au propriétaire du fonds servant de prendre en charge les travaux devenus nécessaires par son fait constitue une action personnelle. Elle se prescrit donc par cinq ans, et non par trente ans.
Une décision qui invite les syndicats de copropriétaires, propriétaires et praticiens à la vigilance, puisqu’en présence d’un passage dégradé, il convient d’identifier rapidement si les travaux relèvent de l’entretien normal supporté par le bénéficiaire de la servitude, ou s’ils résultent d’un fait imputable au propriétaire du fonds servant. Dans cette seconde hypothèse, l’action demeure possible, mais elle doit être engagée dans un délai de cinq ans à compter du jour où les faits ont été connus ou auraient dû l’être.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référencer de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 5 mars 2026, n°24-21.049
Historique
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