Mandat de recherche et vente conclue postérieurement : quand la commission reste-t-elle due
Publié le :
03/10/2025
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En matière de transactions immobilières, le mandat de recherche confère à l’agent immobilier la mission de trouver le bien répondant aux critères de son client acquéreur. Ce contrat, régi par la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », prévoit en principe une rémunération, régulièrement prise en la forme de commission, lorsque la vente est réalisée par l’entremise de l’agent.
Récemment, la Cour de cassation a dû trancher de la question relative aux effets d’une vente conclue après l’expiration du mandat, alors même que le client et le vendeur ont été initialement mis en relation grâce à l’agent. La question du droit à commission a centralisé les débats, d’autant que le mandat comportait une clause de non-concurrence limitée dans le temps.
Dans l’affaire en question, deux sociétés avaient confié à une agence immobilière des mandats de recherche pour l’acquisition d’un hôtel et d’un chalet, où chaque mandat prévoyait une durée déterminée ainsi qu’une clause interdisant aux mandants de traiter directement avec le vendeur pendant douze mois après l’expiration du contrat.
Plusieurs années plus tard, une vente a été conclue avec les mêmes vendeurs, sans que l’agence ne participe à la finalisation de l’opération, et les acquéreurs estimant que le délai d’interdiction était largement dépassé, contestaient toute obligation de payer la commission. Ils invoquaient la liberté de contracter une fois la période de protection écoulée, soutenant qu’au-delà de ce terme, le mandat et la clause pénale avaient épuisé leurs effets.
Saisie, la Cour de rappelle le cadre légal, celui de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qui énonce que l’agent immobilier a droit à la commission convenue lorsque la vente a été réalisée par son entremise, sauf convention contraire. Ce principe demeure même si l’opération se conclut ultérieurement, dès lors que l’intervention initiale de l’agent a été déterminante.
La Haute juridiction précise toutefois que les parties peuvent convenir d’une limitation dans le temps de cette obligation, conformément à la liberté contractuelle consacrée par le Code civil, de sorte que si le mandat contient une clause fixant une durée au-delà de laquelle l’acquéreur peut traiter librement sans commission, il appartient au juge de vérifier si cette stipulation éteint effectivement le droit à rémunération.
En l’espèce, la Cour d’appel avait accordé la commission à l’agence au motif que la transaction n’avait été possible qu’en raison de la mise en relation initiale et du travail de prospection fourni, mais elle avait omis de vérifier si les mandats prévoyaient une durée précise limitant l’interdiction de traiter directement avec le vendeur.
Une omission qui conduit la Cour de cassation à censurer la décision, reprochant à la juridiction du fond de ne pas avoir recherché si la clause contractuelle limitative de temps faisait obstacle au paiement de la commission.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 11 septembre 2025, n°23-17.579
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