Le procès-verbal de bornage vaut titre en matière de servitude de passage
Publié le :
06/04/2022
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Les servitudes revêtent plusieurs formes, et celles qui prennent la caractéristique de servitudes de passage permettent de conférer un droit de passage au propriétaire d’une parcelle qui ne dispose pas d’issue ou d'une issue insuffisante à la voie publique. Ces situations juridiques donnent lieu à de nombreux litiges, impliquant la nécessité pour les propriétaires d’être en mesure de prouver l’établissement de la servitude, notamment par un titre ou une convention.
Récemment, la Cour de cassation a dû trancher de la question relative à la validité d’un procès-verbal de bornage, comme titre opposable en cas de conflit lié à une servitude de passage.
En l’espèce, un couple de propriétaires de plusieurs fonds desservis par une voie privée, assignent leurs voisins en rétablissement sous astreinte de l’usage d’une servitude de passage grevant une de leur parcelle, acquise en indivision en 2013. Il apparaît en effet que les voisins avaient installé des piquets métalliques sur la voie, empêchant tout usage de la servitude grevant la parcelle.
Pourtant, la Cour d’appel rejette leur demande, sur la base du constat selon lequel les opérations de bornage revendiquées, et dont un procès-verbal de bornage était joint à la demande, ne permettaient pas de caractériser la connaissance par les voisins mis en cause, de la servitude au moment de l’achat du fonds.
Le litige est porté devant la Cour de cassation qui va prendre une décision inverse en rappelant les termes de l’article 691 du Code civil alinéa premier, lequel dispose que « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ».
La Haute juridiction sanctionne le raisonnement des juges du fonds pour ne pas avoir recherché, comme il leur était demandé, s’il ne résultait pas de l’approbation et de la signature par les voisins mis en cause du procès-verbal de bornage lequel déterminait l’assiette de la servitude, et dont l’existence avait été précédemment reconnue par un constat d’accord entre les riverains ayant servi de base pour les travaux du géomètre, « un acquiescement du propriétaire du fonds servant ».
Ainsi, rien ne fait obstacle selon la Cour de cassation à ce que l’assiette d’une servitude soit reconnue par signature d’un procès-verbal de bornage entre les propriétaires d’un fonds dominant et d’un fonds servant, rendant la servitude opposable à ce dernier.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 17 février 2022 n°20-19.954
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