La gestion des pénalités de retard dans un contrat de construction
Publié le :
30/07/2025
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juillet
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2025
Les délais fixés en matière de construction ne sont jamais anecdotiques, et derrière chaque date butoir, se cachent des intérêts économiques, des engagements contractuels et souvent, la sérénité d’un projet. Pourtant, les retards sont fréquents, et presque inévitables.
Entrent alors en jeu les pénalités de retard, ces sanctions contractuelles qui peuvent transformer un simple décalage en contentieux durable. Mais encore faut-il qu’elles soient juridiquement valides, proportionnées et mises en œuvre avec rigueur.
Les pénalités de retard : un mécanisme contractuel encadré
Le contrat de construction n’échappe pas au principe fondamental de la liberté contractuelle (article 1102 du Code civil), de sorte que les parties peuvent, dès la signature, convenir que tout retard dans l’exécution des travaux entraînera le versement de pénalités.
En tout état de cause, les pénalités de retard doivent donc être expressément prévues dans le contrat, tant dans leur principe que dans leur montant.
Pour être opposables, les pénalités doivent répondre à plusieurs conditions :
- Être déterminées ou déterminables ;
- Être raisonnables, c’est-à-dire proportionnées au préjudice prévisible (article 1231-5 du Code civil) ;
- Ne pas être confondues avec des dommages et intérêts de droit commun.
Retards et causes exonératoires
Chaque retard ne donne pas systématiquement lieu au versement des pénalités, puisqu’il faut distinguer manquement et événement extérieur, indépendant de la volonté du constructeur, juridiquement désigné par le terme : cas de force majeure, mais également de circonstances imprévues ou de fautes imputables au maître d’ouvrage (comme un retard dans la remise des plans, la demande de travaux supplémentaires, l’absence d’autorisation administrative).
Un constructeur ne sera tenu au versement des pénalités que si le retard lui est imputable, et en cas de désaccord sur l’origine du dépassement de délai, c’est au maître d’ouvrage de démontrer le lien entre la faute du constructeur et le préjudice subi.
Mise en œuvre et calcul des pénalités
Le versement des pénalités de retard ne se déclenche pas automatiquement, mais suppose une mise en demeure adressée au constructeur de livrer l’ouvrage dans les délais, afin de matérialiser le point de départ de l’engagement de responsabilité.
Le taux des pénalités varie selon le type de contrat, et pour les marchés privés, il est souvent de 1/1 000e du montant du marché par jour de retard, dans la limite de 5 % du prix total. En revanche, concernant les contrats de construction de maison individuelle (CCMI), un régime dérogatoire s’applique, car les pénalités doivent être prévues dans le contrat, sous peine de nullité, et leur montant est fixé à 1/3 000e du prix convenu par jour de retard (article R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation).
En cas de contestation, la preuve sera essentielle : courriers recommandés, procès-verbaux, échanges électroniques et comptes rendus de chantier constituent des pièces clés pour étayer une demande ou se défendre contre une réclamation infondée.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
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