Désenclavement : l’assiette du passage résulte de l’usage trentenaire, non de la division du fonds
Publié le :
04/11/2025
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Lorsqu’un fonds se trouve enclavé, son propriétaire dispose d’un droit de passage sur le ou les fonds voisins afin d’accéder à la voie publique.
Lorsque cette situation d’enclave résulte toutefois d’une division du fonds initial, le Code civil impose que le passage soit demandé sur les terrains issus de cette division.
Reste à savoir si un usage trentenaire d’un autre passage permet d’y déroger, ce à quoi la Cour de cassation a précisément répondu dans un arrêt du 2 octobre 2025
Dans l’affaire en question, la propriétaire d’une parcelle enclavée avait assigné ses voisines pour que soit reconnue l’existence d’une servitude de passage lui permettant d’accéder à la voie publique, ce en quoi la Cour d’appel saisie des griefs avait estimé que la servitude devait être créée sur le terrain issu de la division du fonds, en application de l’article 684 du Code civil, écartant ainsi la possibilité de retenir l’assiette d’un chemin utilisé depuis plus de trente ans sur une autre propriété.
La demanderesse soutenait pourtant que l’usage trentenaire du passage litigieux, constaté de manière continue et paisible, devait être pris en considération pour fixer définitivement l’assiette de la servitude, indépendamment de l’origine de l’enclave.
Au visa des articles 684 et 685 du Code civil, en réaffirmant une jurisprudence ancienne (Cass. civ 3ème 19/03/2003, n°01-00.855) selon laquelle :« La détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du Code civil. », la Cour de cassation fait droit à sa demande.
Par conséquent, lorsque l’accès à la voie publique s’exerce depuis plus de trente ans sur un itinéraire déterminé, cet usage fixe de manière irrévocable l’assiette de la servitude, et ce quand bien même si l’enclave résulte initialement d’une division. Le propriétaire du fonds dominant peut donc se prévaloir d’un passage situé sur un terrain non issu de cette division, dès lors que la prescription trentenaire est acquise.
La Haute juridiction reproche également à la juridiction du fonds de ne pas avoir analysé l’ensemble des pièces produites pour démontrer l’usage trentenaire du chemin (acte de vente, plans cadastraux, procès-verbal et attestations diverses), violant par conséquent l’article 455 du Code de procédure civile, qui impose une motivation complète du jugement.
Par cette solution d’apparence technique, la Cour de cassation rappelle la primauté du fait sur le titre, en ce que la continuité de l’usage prévaut sur la source juridique de l’enclave, et évite par conséquent que des situations établies de longue date soient remises en cause.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 2 octobre 2025 n°24-12.678
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