Démolition-construction et violation du cahier des charges : précisions sur les sanctions
Publié le :
01/09/2022
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Lorsque la violation d’une obligation contractuelle génère un préjudice pour autrui, celui-ci doit être, en principe, réparé en intégralité.
En matière de construction, la réparation peut alors entraîner la démolition de l’objet à l’origine du trouble, sauf à ce que cette sanction soit disproportionnée au préjudice, et notamment si elle peut être remplacée par le versement de dommages et intérêts.
Principe à nouveau rappelé par la Cour de cassation en juin dernier.
Les faits concernent un couple de propriétaires d’une maison d’habitation construite en lotissement, dont les propriétaires du lot voisin (une SCI) ont procédé à la démolition de la villa établie sur l’assiette du terrain au moment de l’acquisition, avant de construire un ensemble de sept logements collectifs.
Justifiant d’une violation du cahier des charges du lotissement, le couple de propriétaires assigne la SCI pour obtenir la démolition de l’ouvrage.
En effet, il apparaît que la construction litigieuse viole l’article 8 du cahier des charges du lotissement, imposant que les constructions soient implantées dans un carré de trente mètres sur trente mètres.
La Cour d’appel saisie du litige refuse d’ordonner la démolition de l’ouvrage, et le préjudice résultant de la construction irrégulière est évalué à 50 000 euros, faisant ainsi droit à la demande subsidiaire du couple d’obtenir des dommages et intérêts. Sa décision est motivée par le principe de proportionnalité de la sanction, puisque compte tenu du fait que les sept logements qui composent l’ouvrage litigieux étaient occupés par des locataires, une réparation indemnitaire suffisait à réparer le dommage subi par les propriétaires voisins. Par ailleurs, la juridiction de second degré rappelle qu’il serait totalement disproportionné de demander la destruction d’un immeuble d’habitation collective, lorsque les demandeurs justifie comme motif de préjudice le désagrément résultant d’un voisinage moins bourgeois.
Décision que le couple conteste devant la Haute juridiction, au motif que « le propriétaire d’un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement contractuel résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l’existence ou de l’importance du préjudice, dès lors que, la réalisation de la violation des clauses du cahier des charges étant établie, il n’existe aucune impossibilité d’exécution de la démolition ». Or en l’espèce, pour le couple, l’impossibilité de procéder à la démolition n’est pas démontrée.
En toute logique, la Cour de cassation valide le raisonnement tenu par la juridiction du fond, puisque quand bien même violation du cahier des charges du lotissement il y a, celui-ci ne prohibe pas la construction d’ouvrage collectif, lequel en l’espèce et après avis d’expert n’occultait pas la vue dont bénéficiaient les demandeurs, de nature à faire naître une situation objectivement préjudiciable, mais seulement un ressenti négatif pour ces derniers.
Validant le fait qu’une déconstruction de l’immeuble était totalement disproportionnée puisque prise dans l’unique but d’éviter aux propriétaires demandeurs le désagrément de ce voisinage, alors que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la Cour de cassation valide son remplacement par le versement de dommages et intérêts.
Confirmant une jurisprudence constante quant à la proportionnalité des sanctions contractuelles en matière de construction, la troisième chambre civile rappelle ici que la violation du cahier des charges d’un lotissement n’entraîne pas de manière automatique la démolition de l’ouvrage, mais nécessite une juste évaluation du désagrément subit du fait de l’irrégularité de la construction
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 13 juillet 2022 n°21-16.407
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