Demande de déconstruction-reconstruction et exigence de proportion en rapport avec le dommage

Demande de déconstruction-reconstruction et exigence de proportion en rapport avec le dommage

Publié le : 14/02/2022 14 février févr. 02 2022

La démolition pour reconstruction figure parmi les sanctions prononcées à l’encontre d’une construction immobilière édifiée en violation des règles d’urbanisme, ou de stipulations contractuelles. 
Afin de limiter le recours systématique à cette solution, notamment pour des erreurs minimes pouvant être solutionnées par l’emploi de techniques de construction alternatives, le paysage jurisprudentiel s’est progressivement doté de décisions faisant appel au contrôle de proportionnalité. 

Par une décision du 17 novembre 2021, la Cour de cassation a illustré l’application de ce nécessaire contrôle de proportionnalité. 


Dans cette affaire, un particulier conclut des contrats de construction de maison individuelle avec fourniture du plan avec une société, et une garantie de livraison portant sur ces opérations est souscrite avec une société de garanties immobilières. 

Constatant l’inachèvement des maisons, le maître d’ouvrage assigne la société de construction et obtient sa condamnation à faire exécuter les travaux nécessaires pour livrer les maisons en état d’achèvement, et quelques mois plus tard, la société de garantie est également condamnée à faire terminer les travaux en vue de la livraison, y compris les réparations ordonnées par le jugement précédent. 

À la suite d’une expertise, le maître d’ouvrage assigne cette fois-ci la société de garantie en « déconstruction-reconstruction » des maisons, et en réalisation des travaux nécessaires à la livraison de maisons strictement conformes aux stipulations contractuelles.

Devant la Cour d’appel, il est débouté de ses demandes, les juges du fonds considérant que les non-conformités constatées ne présentent pas un caractère substantiel, ne compromettent pas l’utilisation des ouvrages et ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la démolition des maisons.

Devant la Cour de cassation, le maître d’ouvrage argue du fait que la gravité du défaut d’altimétrie de construction dont fait état le rapport d’expertise dû à l’absence d’une arase et au fait qu’une des maisons était trop encaissée de 10 cm, a rendu nécessaire l’installation de pompes de relevage pour évacuer les eaux, justifiant alors la démolition de la maison mal implantée pour la reconstruire selon ce qui était prévu au contrat. Même constat pour la construction sur vide sanitaire, alors qu’une construction sur terre-plein avait été prévue et de l’absence du chaînage horizontal convenu. 

Pourtant, la Haute juridiction n’accède pas à ses demandes et valide le raisonnement de la juridiction de second degré. Selon elle, la Cour d’appel a justement relevé que les non-conformités invoquées étaient soit non établies, soit dénuées de gravité, et que le respect des règles de l’art et de la réglementation en vigueur était assuré après réalisation des travaux ordonnés. Ainsi, la demande tendant à la démolition et à la reconstruction des maisons, « qui se heurtait au principe de proportionnalité des réparations au regard de l’absence de conséquences dommageables des non-conformités constatées », devait être rejetée.

En l’espèce, il est constaté que la solution alternative préconisée par l’expert a été réalisée afin de remédier aux risques de remontées d’humidité, et que le contrat de construction envisageait l’hypothèse de l’installation d’une pompe de relevage si celle-ci s’avérait être nécessaire.

La Cour de cassation rappelle par cet arrêt la nécessaire proportionnalité de la demande de démolition-reconstruction avec la nature des désordres constatés. Dès lors que des solutions alternatives ont été mises en place ou sont envisagées par le contrat, les désordres sont considérés comme réparables et dépourvus d’une gravité suffisante justifiant toute destruction-reconstruction de l’ouvrage. 

Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.

Nous sommes à votre disposition, pour toute précision complémentaire.

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 17 novembre 2021 n°20-17.218
 

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