Défauts de conformité aux stipulations contractuelles : les frais de démolition peuvent-ils mis à charge de l’assureur dommages-ouvrage ?
Publié le :
30/07/2024
30
juillet
juil.
07
2024
L’objectif poursuivi par l’assurance dommages-ouvrage, souscrite dans le cadre d’opérations de construction, est de permettre le préfinancement des travaux de réparation sur le bien, notamment du fait de désordres et malfaçons, et ce avant toute recherche de responsabilité des artisans.
Même si cette assurance peut avoir pour vocation de couvrir les frais de démolition, y compris en cas de défaut de conformité aux stipulations contractuelles, la Cour de cassation a récemment rappelé que c’est à la condition que la démolition découle de l’existence d’un dommage qui compromettait la solidité de la maison ou qui, par lui-même, la rendait impropre à sa destination.
Dans l’affaire en question, un contrat de construction de maison individuelle avait été conclu entre une société et un couple de particuliers, avec souscription d’une assurance dommages-ouvrage et garantie de livraison. Constatant des désordres et une non-conformité, les maîtres d’ouvrage avaient activé l’assurance dommages-ouvrage, et après que le constructeur ait été placé en liquidation judiciaire, avaient conclu un accord transactionnel auprès de l’organisme garant de la livraison, lequel s’engageait à verser la somme correspondant à la démolition et reconstruction de l’ouvrage.
In fine, le garant subrogé dans les droits des maîtres d’ouvrage, avait assigné l’assureur de la dommages-ouvrage sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, au motif que la nécessité de démolir et reconstruire l’ouvrage pour réparer les désordres qui l’affectaient, caractérisait un dommage rendant l’ouvrage impropre à sa destination, quelle que soit la nature des désordres.
La Cour d’appel l’avait débouté de sa demande, retenant que la nécessité de démolition de l’ouvrage ne découlait pas de l’existence d’un dommage de nature à compromettre la solidité de la maison ou qui, par lui-même, la rendait impropre à sa destination.
Le litige est finalement porté devant la Cour de cassation, qui ne fait pas plus droit à la demande du garant, et soutient la position des juges du fond selon laquelle, si la démolition pouvait être nécessaire pour mettre l’ouvrage en conformité avec les prévisions contractuelles, cette nécessité ne découlait pas de l’existence d’un dommage qui compromettait la solidité de la maison ou qui, par lui-même, la rendait impropre à sa destination.
Cette décision est prise par la Cour après rappel qu’en application de l’article L 242-1 du Code des assurances, la garantie de l’assureur dommages-ouvrage, avant ou après réception, est due uniquement pour les dommages de la nature de ceux dont sont responsables de plein droit les constructeurs en application de l’article 1792 du Code civil, soit ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
À ce titre, la Cour de cassation avait déjà considéré que les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil (Cass. civ 3ème 20/11/1991 n°89-14.867).
Par extension de sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation considère qu’il doit être fait application de cette règle pour les défauts de conformité aux stipulations contractuelles qui ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et qui n’exposent pas le maître de l’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers, quand bien même la démolition-reconstruction de l’ouvrage serait retenue pour réparer ces non-conformités.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 6 juin 2024, n°23-11.336
Historique
-
Le droit de délaissement
Publié le : 23/09/2024 23 septembre sept. 09 2024Actualités
Le droit de délaissement constitue une procédure essentielle dans le cadre des opérations d’aménagement urbain, en ce qu’il permet aux propriétaires de biens immobiliers, confrontés à des projets d’utilité publique susceptibles d’entraver l’usage normal de leur bien, de se prémunir contre les con... -
À quoi correspond le lot transitoire en copropriété ?
Publié le : 12/09/2024 12 septembre sept. 09 2024Actualités
La copropriété encadre la propriété partagée d'un immeuble entre plusieurs propriétaires, où chaque propriétaire détient un lot qui se compose d'une partie privative (appartement, cave, garage, etc.) et d'une quote-part des parties communes. Toutefois, le régime de copropriété prévoit également... -
Bail emphytéotique et transfert des garanties décennale et de réparation
Publié le : 10/09/2024 10 septembre sept. 09 2024Actualités
Le bail emphytéotique, régi par les articles L 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, est une convention par laquelle le bailleur transfère au preneur, pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans, la charge de l’entretien et de la... -
Erreur de diagnostic et faute antérieure du vendeur
Publié le : 06/09/2024 06 septembre sept. 09 2024Actualités
Bien qu’ils revêtent régulièrement un caractère informatif, les préconisations de travaux de certains diagnostics peuvent s’avérer nécessaires, au risque sinon pour le vendeur du bien d’être tenu responsable des dommages intervenus du fait de leur non-réalisation. La faute du vendeur pourra nota... -
Résiliation du bail pour motif légitime et sérieux
Publié le : 05/08/2024 05 août août 08 2024Actualités
Au même titre que les locataires d’un bail d’habitation disposent du droit de donner congé au bailleur contre préavis, le bailleur également peut mettre fin au bail, bien que les motifs lui permettant une telle possibilité soient strictement déterminés. Parmi les raisons qui autorisent le baille... -
Défauts de conformité aux stipulations contractuelles : les frais de démolition peuvent-ils mis à charge de l’assureur dommages-ouvrage ?
Publié le : 30/07/2024 30 juillet juil. 07 2024Actualités
L’objectif poursuivi par l’assurance dommages-ouvrage, souscrite dans le cadre d’opérations de construction, est de permettre le préfinancement des travaux de réparation sur le bien, notamment du fait de désordres et malfaçons, et ce avant toute recherche de responsabilité des artisans. Même si...