Cassation pour refus de démolition : l’indemnité au voisin annulée en conséquence
Publié le :
19/05/2025
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L'action en démolition d’une construction édifiée sur la base d’un permis de construire non annulé par le juge administratif soulève une question essentielle de répartition des compétences entre les ordres de juridiction et de contrôle de la légalité des travaux.
Si le juge judiciaire ne peut ordonner la démolition d’une construction qu’à la condition que le permis ait été préalablement annulé, il lui appartient néanmoins de vérifier si les travaux ont été réalisés conformément à ce permis.
La Cour de cassation est venue rappeler cette obligation dans un arrêt rendu le 3 mars 2025.
Dans cette affaire, un propriétaire avait assigné ses voisins en démolition d’un chalet en bois construit en limite de propriété, au motif d’une atteinte à son droit de jouissance, et avait en outre demandé une indemnisation pour les troubles subis.
Les voisins de leur côté faisaient valoir de leur côté qu’un permis de construire avait été régulièrement obtenu pour l’édification de l’ouvrage.
La Cour d’appel saisie du litige a rejeté la demande de démolition, considérant qu’en l’absence d’annulation préalable du permis de construire, seule une atteinte à des droits privatifs pouvait justifier une telle mesure. Estimant que les règles d’urbanisme invoquées relevaient de l’ordre public administratif, échappant ainsi au contrôle du juge judiciaire, les juges avaient débouté le demandeur de sa demande d’indemnisation pour le préjudice de jouissance, faute de constat d’une faute civile en lien avec la construction litigieuse.
Une décision censurée par la Cour de cassation qui rappelle que si la démolition d’une construction ne peut être ordonnée par le juge judiciaire que si le permis a été annulé, ce dernier doit néanmoins vérifier la conformité des travaux aux prescriptions du permis. En l’espèce, la juridiction d’appel a omis de procéder à cette vérification alors qu’elle y était expressément invitée, une carence prive sa décision de base légale.
La cassation de cette partie de l’arrêt entraîne, par voie de conséquence, l’annulation de la décision relative au rejet de l’indemnisation pour le préjudice de jouissance, dans la mesure où elle était fondée sur l’absence de grief lié à la présence du chalet.
Cet arrêt rappelle que le juge judiciaire, bien que tenu par l’existence d’un permis non annulé, ne peut éluder l’examen du respect de ses prescriptions, confirmant ainsi que le bénéficiaire d’un permis reste tenu de s’y conformer strictement, sous peine de voir sa construction exposée à une sanction, fût-elle civile.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 3 mars 2025, n°23-15.213
Historique
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