Bail emphytéotique et transfert des garanties décennale et de réparation
Publié le :
10/09/2024
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Le bail emphytéotique, régi par les articles L 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, est une convention par laquelle le bailleur transfère au preneur, pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans, la charge de l’entretien et de la valorisation d’un patrimoine immobilier. En contrepartie, cela lui confère un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque lui permettant notamment, sauf clause contraire, de profiter de l’accession pendant la durée de l’emphytéose et d’acquérir au profit du fonds des servitudes actives et de les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps n’excédant pas la durée du bail, en contrepartie de l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations réalisés par le preneur au profit du bailleur.
Dans un arrêt rendu le 11 juillet dernier, la Cour de cassation a jugé que compte tenu de son objet et sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail.
Dans cette affaire, une entreprise avait confié à une seconde la fourniture et la pose de panneaux photovoltaïques sur les toitures de deux bâtiments agricoles, mais l’entreprise qui avait commandé les travaux se plaignant de dysfonctionnements affectant la production d’énergie de l’installation, avait après expertise, assigné l’installateur sur le fondement de la garantie décennale.
En cours d’instance, le propriétaire des terrains agricoles et l’entreprise demandeuse avaient conclu un bail emphytéotique portant sur l'emprise des panneaux photovoltaïques et leurs accessoires.
En appel, l’installateur des panneaux photovoltaïques est condamné à indemniser l’autre entreprise, décision qu’il conteste en cassation, au motif que seul le propriétaire des parcelles avait la qualité de maître d’ouvrage des panneaux photovoltaïques et ne pouvait par conséquent agir sur le fondement de la garantie décennale.
Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi du fait que compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail.
En l’espèce, un bail emphytéotique portant sur l’emprise des panneaux photovoltaïques, leurs accessoires et l’espace non bâti les surplombant avait été conclu et le demandeur ne se prévalait d’aucune stipulation par laquelle le bailleur se serait réservé l’action en garantie décennale sur les ouvrages existant au moment du bail. Par conséquent, en opérant à une telle analyse, la Cour d’appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la société à l’origine de la demande d’indemnisation avait, dès la conclusion du bail emphytéotique, qualité à agir sur ce fondement, à raison des désordres affectant ces panneaux.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
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Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 11 juillet 2024, n°23-12.491
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