Vice caché en copropriété : la Cour rappelle la “courte prescription”
Publié le :
24/03/2026
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En matière de vente immobilière, la garantie des vices cachés obéit à un régime spécifique, et si l’acquéreur est en mesure de demander la résolution de la vente, une réduction du prix ou encore l’indemnisation de son préjudice, ces actions demeurent encadrées par un délai particulièrement strict, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 février 2026.
Dans l’affaire en question, une société avait acquis un immeuble en 2003, l’avait rénové, puis divisé avant de vendre les lots de copropriété, dont les actes de vente comportaient en annexe un rapport relatif à l’état de la couverture, établi par une société.
Par la suite, des désordres affectant la toiture ont été constatés.
Après le dépôt d’un rapport de visite en 2005 puis d’un rapport d’expertise judiciaire en 2008, le syndicat des copropriétaires a assigné la venderesse, son assureur ainsi que le diagnostiqueur afin d’obtenir le financement des travaux de réfection.
La question soulevée devant les juridictions portait sur le délai applicable à l’action engagée par le syndicat des copropriétaires, interrogation pour laquelle la Cour d’appel avait considéré que le syndicat pouvait agir de manière autonome sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, afin d’obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le vice caché.
Les juges du fond en avaient déduit que cette action indemnitaire n’était pas soumise au délai de l’article 1648 du Code civil, mais à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224.
La Cour de cassation censure cette analyse.
Elle rappelle le principe désormais bien établi selon lequel l’action indemnitaire fondée sur un vice caché peut être exercée de manière autonome. La demande de dommages-intérêts n’est pas nécessairement subordonnée à l’exercice préalable d’une action rédhibitoire ou estimatoire.
Pour autant, cette autonomie procédurale ne signifie pas que l’action échappe au régime propre de la garantie des vices cachés.
La Haute juridiction précise en effet que cette action indemnitaire, dès lors qu’elle repose sur l’existence d’un vice caché, reste soumise aux articles 1641, 1645 et 1648 du Code civil, et doit donc être intentée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Une règle que la pratique désigne souvent comme la “courte prescription”, même si le texte vise plus précisément un délai de forclusion.
En copropriété, le syndicat des copropriétaires peut certes agir pour défendre les intérêts collectifs attachés aux parties communes, notamment lorsqu’un désordre affecte la toiture de l’immeuble, mais lorsqu’il agit sur le terrain des vices cachés, il ne bénéficie pas pour autant du délai de droit commun de cinq ans.
En l’espèce, la Cour d’appel a violé l’article 1648 du Code civil en écartant ce délai spécial.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 19 janvier 2026, n°23-22.295
Historique
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