Vente immobilière et permis de construire en cours : quelles conséquences juridiques ?
Publié le :
29/10/2025
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La question du sort du permis de construire, notamment son maintien, son transfert et les conséquences qui en découlent pour les parties est fondamentale lors de l’acquisition d’un bien pour lequel un permis de construire a été obtenu.
Cette situation est régulière, notamment dans les opérations de promotion ou de lotissement, il est donc nécessaire d’être averti des conséquences attachées au permis, qu’il s’agisse de son maintien, de son transfert ou de sa caducité.
Un permis de construire attaché au terrain
Attaché au sol, et non à la personne qui en est titulaire, le permis de construire et un droit réel, par conséquent, lorsqu’un terrain est vendu après l’obtention d’un permis, l’autorisation est automatiquement transférée à l’acquéreur, sauf stipulation contraire dans l’acte de vente.
La conséquence directe de cette règle est que le nouvel acquéreur devient titulaire du droit de construire, et ce pour la durée restante de validité de l’autorisation d’urbanisme.
Si le vendeur souhaite cependant conserver le bénéfice du permis pour réaliser le projet lui-même, il faut que cette situation soit expressément indiquée dans l’acte notarié.
Quelles sont les formalités relatives au transfert du permis de construire
Dans les cas où le projet de construction est déjà engagé et que les travaux ont débuté, le permis de construire peut faire l’objet d’un transfert, afin d’être officiellement cédé à l’acquéreur, avec les prérogatives qui y sont attachées.
Ce transfert n’est toutefois pas automatique, et les parties (cédant et cessionnaire), doivent formuler de manière conjointe une demande auprès de l’administration.
En termes de délai, le transfert est possible tant que le permis est en cours de validité et que les travaux n’ont pas été achevés.
En termes d’effet également, le transfert du permis de construire permet à l’administration d’identifier le nouveau responsable du chantier, notamment en cas de contrôle de conformité ou de contentieux, et se passer de cette formalité peut entraîner des difficultés en ce que le vendeur reste juridiquement responsable vis-à-vis de l’administration pour des travaux réalisés par un tiers.
Quels sont les risques et responsabilités liés à la vente d’un bien avec un permis en cours ?
La vente d’un terrain avec un permis de construire en cours implique une responsabilité du vendeur concernant la régularité du permis, puisque si le permis est annulé ultérieurement, l’acquéreur peut invoquer un vice caché ou une erreur sur les qualités substantielles du bien, selon les circonstances.
Le vendeur doit donc s’assurer que le permis est purgé de tout recours avant la cession. À défaut, l’acquéreur doit être informé de la situation, notamment du risque d’annulation ou de suspension du permis par le juge administratif, et ici aussi une clause spécifique peut être insérée dans l’acte de vente pour limiter la responsabilité du vendeur, tout en permettant à l’acquéreur de prendre le risque en connaissance de cause.
L’exécution des travaux après la vente
Quand les travaux débutent après la vente, c’est l’acquéreur qui devient responsable du respect du permis de construire et des règles d’urbanisme, mais si les travaux, ou une partie de ces derniers ont commencé avant la cession, le transfert de responsabilité doit être expressément prévu dans l’acte.
En pratique, il est fréquent que la vente d’un terrain constructible intervienne dans le cadre d’un projet de promotion immobilière, nécessitant une coordination étroite entre vendeur, acquéreur et administration. Ici la rédaction de l’acte de vente doit être particulièrement soignée afin de prévoir le sort du permis, des travaux engagés et des éventuelles modifications futures du projet.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
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