Non-usage trentenaire : quand la servitude s’éteint faute de passage effectif
Publié le :
19/02/2026
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2026
La servitude de passage constitue une charge réelle qui grève une parcelle, appelée alors : fonds servant, au profit d’un autre fonds, dit fonds dominant.
Régie par les articles 637 et suivants du Code civil, elle peut toutefois s’éteindre par le non-usage pendant trente ans, conformément à l’article 706 du Code civil.
Un arrêt du 15 janvier 2026 apporte une précision importante sur la notion d’exercice d’une servitude de passage et sur les exigences probatoires en matière de prescription extinctive.
Dans l’affaire portée devant la Cour de cassation, une propriétaire se prévalait d’une servitude conventionnelle de passage constituée par acte notarié en 1961 sur le fonds voisin, et soutenant que l’accès avait été entravé, elle avait assigné le propriétaire du fonds servant en rétablissement du passage et en paiement de dommages-intérêts.
La Cour d’appel saisie des griefs accueille ses demandes et condamne le propriétaire du fonds servant à enlever le cadenas placé sur le portail d’accès au chemin de desserte et à verser une indemnité en réparation du préjudice subi.
Les juges du fonds écartent l’argument soulevé par le propriétaire du fonds servant tenant à l’extinction de la servitude par non-usage trentenaire, retenant le fait que la bénéficiaire avait manifesté son intention d’user de la servitude (des mises en demeure adressées au propriétaire du fonds servant en 2007, 2008 et 2015, et procès-verbaux de constat établis pour faire constater l’impossibilité d’accéder au passage).
Pour la juridiction d’appel, face à une impossibilité matérielle d’exercer la servitude imposée par le propriétaire du fonds servant, ces démarches traduisaient un exercice des droits attachés à la servitude, notion qui dépasserait le seul usage matériel.
Saisie à son tour, Cour de cassation adopte une position plus rigoureuse.
Au visa des articles 706 et 707 du Code civil, elle rappelle que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans et que, pour les servitudes discontinues, telles que la servitude de passage, le délai court à compter du dernier acte d’exercice.
Selon une jurisprudence constante, ce délai commence à courir à compter du dernier acte matériel d’usage de la servitude (Cass. civ 3ème 11/01/2006 n°04-16.400).
La Haute juridiction souligne le fait que les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage. Autrement dit, seul l’usage effectif et concret du passage est susceptible d’interrompre ou d’empêcher la prescription extinctive.
Or, en l’espèce, la juridiction d’appel ne constatait aucun acte matériel de passage accompli par la propriétaire du fonds dominant au cours des trente années précédant la demande en justice. Les lettres de mise en demeure et les constats d’huissier établissaient une volonté de rétablir le passage, mais ne caractérisaient pas un usage effectif de la servitude.
En retenant que la notion d’exercice dépasserait le seul usage matériel, sans constater de passages concrets, les juges du fond ont par conséquent privé leur décision de base légale.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 15 janvier 2026, n°24-14.618
Historique
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