Mandat de syndic annulé : comment éviter la nullité en cascade des assemblées générales ?
Publié le :
31/07/2026
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En copropriété, la régularité de la désignation du syndic revêt une importance essentielle. En effet, ce dernier est notamment chargé de convoquer les assemblées générales, dont les décisions peuvent avoir des conséquences importantes sur la gestion de l'immeuble.
Dans un arrêt du 18 juin 2026, la Cour de cassation rappelle qu'un syndic dont la désignation est annulée rétroactivement perd le pouvoir de convoquer les assemblées générales. Les convocations qu'il a adressées ainsi que les assemblées générales qui en découlent peuvent alors être annulées, sans que le copropriétaire demandeur ait à démontrer l'existence d'un préjudice ou d'une faute du syndic.
En l'espèce, un copropriétaire contestait la validité d'une assemblée générale tenue en décembre 2019. Il faisait valoir que le syndic ayant convoqué cette réunion avait été désigné lors d'une précédente assemblée générale dont l'annulation avait été prononcée par la justice. Selon lui, cette annulation privait rétroactivement le syndic de tout pouvoir pour convoquer une nouvelle assemblée.
Les juges d'appel avaient toutefois rejeté sa demande. Ils estimaient que l'annulation de la convocation et de l'assemblée relevait d'une nullité relative, supposant que le copropriétaire démontre un grief personnel ainsi qu'une faute du syndic.
La Cour de cassation adopte une analyse différente.
Elle rappelle que, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, seul un syndic régulièrement désigné est habilité à convoquer une assemblée générale.
Or, lorsque la décision ayant désigné le syndic est annulée, cette annulation produit un effet rétroactif. Juridiquement, le syndic est donc réputé n'avoir jamais été valablement investi de son mandat.
Dans ces conditions, les convocations qu'il a adressées ainsi que les assemblées générales organisées sur leur fondement sont susceptibles d'être annulées.
La Haute juridiction précise surtout que le copropriétaire qui agit dans le délai de contestation prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas à démontrer que cette irrégularité lui a causé un préjudice particulier, ni à établir une faute commise par le syndic.
La seule absence de pouvoir du syndic suffit à remettre en cause la régularité de la procédure de convocation.
Cette précision présente un intérêt pratique important pour les copropriétaires.
En effet, les contestations portant sur les assemblées générales donnent fréquemment lieu à des débats sur l'existence d'un grief ou sur l'incidence réelle de l'irrégularité invoquée. La Cour de cassation écarte ici cette exigence lorsque le syndic était dépourvu du pouvoir même de convoquer l'assemblée.
La décision renforce ainsi les garanties entourant le fonctionnement des copropriétés. La désignation régulière du syndic constitue une condition préalable indispensable à l'exercice de ses missions, au premier rang desquelles figure la convocation des assemblées générales.
Pour les syndics, cette jurisprudence souligne l'importance de sécuriser leur désignation, notamment lorsqu'une décision d'assemblée fait l'objet d'un recours judiciaire. Pour les copropriétaires, elle rappelle qu'une irrégularité affectant le mandat du syndic peut entraîner des conséquences bien plus larges que la seule remise en cause de sa nomination.
Enfin, cet arrêt confirme que le respect du délai de deux mois prévu pour contester une assemblée générale demeure essentiel. Dès lors que cette action est introduite dans les temps, le copropriétaire peut obtenir l'annulation de la convocation et de l'assemblée sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice personnel.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référence de l'arrêt : Cass. civ. 3ème du 18 juin 2026, n° 24-19.231.
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