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Les litiges liés aux charges de copropriété impayées lors de la vente

Les litiges liés aux charges de copropriété impayées lors de la vente

Publié le : 30/09/2025 30 septembre sept. 09 2025
Actualités

La vente d’un appartement ou d’un local en copropriété peut s’avérer plus complexe qu’une vente immobilière classique, et les charges de copropriété impayées sont régulièrement un point de friction fréquent entre vendeur, acquéreur et syndicat des copropriétaires.
Ces charges qui sont destinées à financer l’entretien des parties communes, comme le chauffage collectif, l’ascenseur ou les travaux votés en assemblée, obéissent pourtant à un régime juridique précis.
L’apparition d’un litige au moment de la cession révèle souvent une méconnaissance des règles qui encadrent la répartition des dettes.

 

Un cadre légal strict pour la répartition des dettes


Le régime des charges impayées est défini par la loi du 10 juillet 1965, article 10, et par le décret du 17 mars 1967, article 6-2.

Lors d’une vente, le vendeur demeure redevable des charges échues avant la signature de l’acte authentique, tandis que l’acquéreur devient responsable des charges exigibles après la vente, même si la décision d’assemblée générale à l’origine de la dépense est antérieure.

Cette distinction entre échéance et exigibilité est essentielle, puisqu’une provision votée avant la vente mais payable après relève du nouvel acquéreur, sauf clause particulière dans l’acte.
La Cour de cassation a régulièrement confirmé ce principe, rappelant que le syndicat des copropriétaires peut se retourner directement contre l’acquéreur pour toute somme exigible postérieurement à la mutation.
Documents indispensables pour sécuriser la transaction

Afin de prévenir tout désaccord, la réglementation impose la remise de plusieurs pièces au futur acquéreur, notamment :
 
  • L’état daté qui dresse la liste précise des sommes dues par le vendeur : charges courantes, avances, provisions sur travaux, pénalité, etc. ;
  • Le pré-état daté, généralement fourni dès la signature du compromis, qui permet d’identifier en amont les dettes ou procédures en cours au sein de la copropriété.

Autant d’éléments essentiels pour apprécier la situation financière de l’immeuble et chiffrer les éventuels ajustements dans le prix ou dans la répartition des charges, de sorte qu’il est possible pour l’acquéreur de négocier en amont une clause contractuelle répartissant différemment certaines dépenses, par exemple les travaux votés mais non encore appelés.

 

Les risques en cas d’impayés persistants


Lorsque des sommes demeurent impayées au moment de la vente, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs leviers.

En application de l’article 20 de la loi de 1965, le syndicat peut poursuivre le nouvel acquéreur pour les charges exigibles après la mutation, sans avoir à se retourner d’abord contre le vendeur.

Si l’acte de vente prévoit une répartition spécifique, l’acquéreur qui paie des sommes incombant normalement au vendeur pourra engager la responsabilité contractuelle de ce dernier sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil afin d’obtenir remboursement.

Des procédures judiciaires sont alors possibles, notamment une injonction de payer ou une action devant le tribunal judiciaire, avec des frais qui peuvent rapidement alourdir le coût global de l’opération.
 
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme

 
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