Les obligations des promoteurs en cas de retard de livraison
Publié le :
05/08/2025
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La livraison du logement à la date convenue constitue un enjeu fondamental du secteur de l’immobilier neuf, car pour l’acquéreur, ce moment marque la concrétisation de son investissement.
La livraison à la date convenue n’est autre que le respect de son engagement contractuel, par le promoteur, pourtant, les retards de livraison sont fréquents.
Pour éviter les dérives, la loi française est venue encadrer les obligations des promoteurs en cas de dépassement du délai initialement prévu.
Une obligation contractuelle de livrer dans les délais
Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) lie le promoteur à l’acquéreur, et parmi les clauses qui le compose, figure une date prévisionnelle de livraison, à laquelle le bien immobilier doit être mis à disposition (article L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation).
En pratique, la livraison s’effectue à la remise des clés, sous réserve de la levée des réserves éventuelles.
Un retard injustifié peut constituer un manquement contractuel, ouvrant droit à une indemnisation.
L’existence de causes légitimes de retard
Les retards ne sont pas toujours fautifs et imputables au promoteur, puisque celui-ci peut se prévaloir de cas de force majeure ou de causes exonératoires prévues au contrat. Les intempéries exceptionnelles, les pénuries de matériaux ou des circonstances imprévisibles extérieures à sa volonté (à l’instar d’une grève des ouvriers) peuvent justifier un dépassement du délai initial.
De tels motifs doivent être expressément mentionnés dans le contrat, sans pouvoir être invoqués de manière générale, et une démonstration précise des circonstances ayant rendu l’exécution impossible dans les délais sera toujours exigée.
Les sanctions en cas de manquement
Si un retard de date de livraison est légitimement justifié, le promoteur engage sa responsabilité, et les acquéreurs peuvent demander :
- Le paiement d’indemnités de retard, prévues au contrat ou, à défaut, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;
- La résolution du contrat, en cas de dépassement excessif, selon l’article 1224 du Code civil ;
- La réparation du préjudice subi, notamment en cas de frais de relogement, de prêts relais prolongés ou de préjudice moral.
Les contrats de VEFA prévoient régulièrement une clause pénale fixant un montant forfaitaire par jour de retard, généralement entre 1/3000e et 1/5000e du prix d’acquisition, applicable de plein droit, et ce sans que l’acquéreur ait à démontrer l’existence d’un préjudice.
Comment agir en cas de retard de livraison ?
L’acquéreur confronté à un retard de livraison doit en premier lieu adresser une mise en demeure au promoteur, en précisant la nature du manquement, les conséquences subies et la demande formulée.
Il sera toujours possible de saisir le juge pour obtenir une exécution forcée du contrat, une indemnisation ou, dans les cas les plus graves, une résiliation. En tout état de cause, il est essentiel de vérifier les clauses du contrat de réservation et du contrat de vente, notamment celles relatives aux délais, aux causes de suspension et aux modalités de réclamation.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
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