État des risques et vente : l’acquéreur peut agir si le dossier n’intègre pas le plan approuvé
Publié le :
26/03/2026
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La vente d’un terrain exposé à un risque naturel prévisible obéit à une obligation d’information particulière, et lorsqu’un plan de prévention des risques évolue entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique, le vendeur doit mettre à jour l’état des risques annexé au dossier de diagnostic technique.
À défaut, l’acquéreur peut solliciter la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Dans un arrêt rendu le 19 février 2026, la Cour de cassation rappelle que l’approbation d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, intervenue après la promesse synallagmatique, mais avant l’acte authentique, modifie la situation juridique du bien. Une évolution qui doit donc être portée à la connaissance de l’acquéreur au moment de la réitération de la vente.
Dans l’affaire en question, des acquéreurs avaient acheté un terrain à bâtir au moyen d’une promesse synallagmatique, puis d’un acte authentique régularisé.
Lorsqu’ils ont souhaité construire leur maison plusieurs années plus tard, la commune leur a délivré un certificat d’urbanisme négatif, lequel indiquait que le projet était situé dans une zone d’aléa très fort au regard d’un plan de prévention du risque d’inondation, ce qui rendait la construction impossible.
Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs ainsi que les notaires, en demandant la résolution de la vente et l’allocation de dommages-intérêts.
En appel, leurs demandes avaient été rejetées, les juges retenant qu’un état des risques naturels annexé au compromis mentionnait déjà l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit. Ils en avaient déduit que les acquéreurs avaient été suffisamment informés, même si le plan avait ensuite été approuvé par arrêté préfectoral datant d’avant la signature de l’acte authentique.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que si, après la promesse de vente, le terrain se trouve inclus dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé, le dossier de diagnostic technique doit être complété ou actualisé lors de la signature de l’acte authentique.
Une précision essentielle compte tenu du fait qu’un plan approuvé ne produit pas les mêmes effets qu’un plan simplement prescrit puisqu’une fois approuvé, il vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme. L’acquéreur doit donc être informé non seulement de l’existence d’un risque, mais aussi du changement de statut juridique du plan applicable au bien vendu.
Par cette décision, la Haute juridiction confirme que l’obligation d’information environnementale du vendeur s’apprécie jusqu’à la signature définitive.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 19 février 2026, n°24-10.524
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