Destruction de la construction empiétant l’assiette d’une servitude de passage : nécessaire contrôle de proportionnalité
Publié le :
11/03/2020
11
mars
mars
03
2020
Juridiquement, l’assiette d’une servitude de passage correspond à l’endroit spécifique où s’exerce ce droit sur un terrain.
Les règles en la matière empêchent au propriétaire d’un fonds servant, d’opérer en des actes qui auraient pour effet de diminuer l’exercice de la servitude, ou de la rendre moins fonctionnelle (article 701 du Code civil).
Par principe, l’assiette de servitude n’est donc pas susceptible de supporter une construction de la part du propriétaire du fond dominant. A ce propos régulièrement, et sur le fondement de l’article 555 du Code civil, les juridictions ordonnent la démolition, même lorsque l’empiétement est simplement partiel (Cass. civ 3ème 10 novembre 2016 n°15-25.113).
Pourtant, dans une récente décision, la Cour de cassation a opéré en un revirement de jurisprudence en la matière, en mettant en corrélation droit de propriété et respect du droit au domicile.
Dans les faits, suite à l’obtention d’un permis de construire un couple de propriétaires a édifié une maison d’habitation, dont il s’avère qu’une partie de l’édification empiète sur une largeur de 8 mètres, une servitude de passage.
La servitude de passage bénéficiant à plusieurs propriétaires indivis, ces derniers assignent les propriétaires du fonds servant en démolition de la construction, suppression de tous les équipements et plantations gênant cette servitude.
La Cour d’appel accueille la demande de démolition sur le fondement de l’article 701 du Code civil constatant que le déplacement de l’assiette de la servitude ne peut être imposé.
Pourtant, la 3ème chambre civile casse et annule partiellement l’arrêt rendu par la Cour d’appel, censurant l’absence par cette dernière d’avoir vérifié si la mesure de démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile.
La Cour de cassation fonde sa décision sur le respect du droit au domicile consacré par l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme. Cette norme garantit à toute personne le respect de son domicile, et interdit toute forme d’atteinte injustifiée.
Avec cette décision la Haute Juridiction demande donc aux juges de vérifier préalablement à la prise d’une décision de démolition concernant une habitation qui empiète sur l’assiette d’une servitude conventionnelle, que cette dernière n’est pas disproportionnée au respect du droit au domicile.
Le propriétaire d’un fonds dominant ne pouvant pas, au motif du respect au domicile, construire de manière délibérée sur l’assiette de servitude, reste donc aux juridictions de définir les contours de cette nécessaire analyse de proportionnalité. En l’espèce, s’agissant d’une cassation partielle avec renvoi devant la Cour d’appel, il conviendra d’observer ce que décide la juridiction de second degré concernant l’empiétement.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 19 décembre 2019 n°18-25.113
Historique
-
Destruction de la construction empiétant l’assiette d’une servitude de passage : nécessaire contrôle de proportionnalité
Publié le : 11/03/2020 11 mars mars 03 2020Actualités
Juridiquement, l’assiette d’une servitude de passage correspond à l’endroit spécifique où s’exerce ce droit sur un terrain. Les règles en la matière empêchent au propriétaire d’un fonds servant, d’opérer en des actes qui auraient pour effet de diminuer l’exercice de la servitude, ou de la rendre...
-
Construction : qu’est-ce que la mise au point technique (MAP) ?
Publié le : 03/03/2020 03 mars mars 03 2020Actualités
La mise au point technique (MAP) est une étape cruciale dans un projet de construction puisqu’elle permet un dernier point complet avant le commencement des premiers travaux. Le cabinet VILA Avocat, spécialisé en droit de la construction, vous expose les points essentiels de cette étape dans la... -
Poursuites pénales pour travaux non conformes
Publié le : 02/03/2020 02 mars mars 03 2020Actualités
L’absence de contestation de conformité dans le délai imparti suite au dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT), ne protège pas le propriétaire de poursuites pénales pour travaux irréguliers. Telle est la solution retenue par la Cour de cassation concernant un... -
Quid de la construction en VEFA
Publié le : 28/02/2020 28 février févr. 02 2020Actualités
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) appelée également « achat sur plan », est une vente immobilière, avec pour particularité que le bien est inexistant ou en cours de construction au moment de la vente. Le contrat de réservation Le contrat de réservation est un acte écrit sous-se... -
Le retard de livraison de l’ouvrage
Publié le : 27/02/2020 27 février févr. 02 2020Actualités
Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), ce dernier prévoit une date de livraison de l’ouvrage, et toute construction impose normalement un planning détaillé jusqu’à son achèvement. Quels sont les moyens d’action lorsqu’il y a du retard dans la livraison ? Les d... -
Refus d’autorisation d’urbanisme et pièces complémentaires indûment demandées
Publié le : 26/02/2020 26 février févr. 02 2020Actualités
La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme exigée pour certains travaux qui ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire, mais permet de vérifier que les règles d’urbanisme sont respectées. Faite auprès de la mairie, la déclaration s’accompagne de pièces ju...