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Construction irrégulière : un permis tacite peut faire obstacle à la remise en état

Construction irrégulière : un permis tacite peut faire obstacle à la remise en état

Publié le : 01/09/2026 01 septembre sept. 09 2026
Actualités

En matière d’urbanisme, la réalisation de travaux sans permis de construire peut entraîner des sanctions pénales, mais également conduire le juge à ordonner la remise en état des lieux. Cette dernière mesure peut toutefois être remise en cause lorsqu’une autorisation d’urbanisme est obtenue postérieurement à la réalisation des travaux.

Dans un arrêt du 30 juin 2026, la Cour de cassation rappelle qu’un permis de construire tacite obtenu après l’édification irrégulière d’une construction peut faire obstacle à sa démolition ou à sa remise en état, tant que cette autorisation n’a pas été annulée ou que son illégalité n’a pas été constatée par le juge administratif.

En l’espèce, un propriétaire avait fait édifier deux immeubles d’habitation sur une parcelle classée en zone agricole par le plan local d’urbanisme.

Poursuivi pour avoir exécuté des travaux sans permis de construire et en méconnaissance des dispositions du plan local d’urbanisme, il avait été déclaré coupable par le tribunal correctionnel. Celui-ci l’avait condamné à une amende et avait également ordonné la remise en état des lieux sous astreinte.

La cour d’appel avait confirmé la mesure de remise en état et porté le montant de l’amende à 15 000 euros.

Le propriétaire soutenait toutefois avoir obtenu, postérieurement aux travaux, un permis de construire tacite. Il indiquait avoir déposé une demande de régularisation le 18 mai 2021 et estimait qu’en l’absence de notification du refus de la commune avant l’expiration du délai d’instruction, il était devenu titulaire d’un permis tacite le 18 juillet suivant.

La cour d’appel avait écarté cette argumentation.

Pour les juges, le refus de permis avait bien fait l’objet d’une notification dans les délais dès lors que l’enveloppe adressée au demandeur comportait un cachet de la poste daté du 24 juin 2021. Ils avaient ainsi considéré que la commune avait accompli les formalités nécessaires à temps et que le propriétaire ne pouvait se prévaloir d’un permis tacite.

La Cour de cassation censure cette analyse.

Elle rappelle tout d’abord que lorsqu’une construction a été irrégulièrement édifiée sans permis de construire, l’obtention ultérieure d’un permis tacite ne fait pas disparaître l’infraction initialement commise.

Le propriétaire peut donc toujours être déclaré coupable et condamné pénalement pour les travaux réalisés sans autorisation.

En revanche, l’existence de ce permis produit des conséquences différentes concernant le devenir de la construction. Tant que le permis tacite n’a pas été annulé pour excès de pouvoir ou que son illégalité n’a pas été constatée par la juridiction administrative, il fait obstacle à une mesure de démolition de l’ouvrage.

Encore fallait-il donc déterminer si, dans cette affaire, un permis tacite était effectivement né.

Sur ce point, la Cour de cassation précise que la date pertinente n’est pas celle à laquelle la commune a expédié sa décision de refus. Conformément à l’article R. 424-10 du Code de l’urbanisme, la notification doit être regardée comme étant intervenue à la date à laquelle le pli recommandé a été présenté pour la première fois à l’adresse du demandeur.

Le simple cachet apposé sur l’enveloppe lors de son expédition ne permettait donc pas de déterminer si le refus avait été valablement notifié avant l’expiration du délai d’instruction.

La cour d’appel aurait dû rechercher la date de première présentation de la lettre recommandée au domicile du propriétaire afin de déterminer si le refus lui avait été notifié à temps ou si, au contraire, un permis tacite était né.

La Cour de cassation prononce en conséquence une cassation partielle, limitée à la mesure de remise en état des lieux. La déclaration de culpabilité, l’amende et les dispositions civiles sont quant à elles maintenues.

Cette décision rappelle ainsi une distinction importante en matière de constructions irrégulières. L’obtention ultérieure d’un permis tacite ne régularise pas rétroactivement l’infraction commise lors de la réalisation des travaux. Elle peut toutefois empêcher la démolition ou la remise en état de la construction tant que cette autorisation demeure juridiquement valable.

Elle souligne également l’importance des règles de notification en matière d’autorisations d’urbanisme. Pour empêcher la naissance d’un permis tacite, l’administration ne peut se contenter d’expédier son refus avant l’expiration du délai d’instruction : celui-ci doit avoir été présenté au demandeur dans ce délai.

Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme


Référence de l’arrêt : Cass. crim., 30 juin 2026, n° 25-85.934.

 
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