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Agent immobilier : fraude de l’acquéreur et perte de commission

Agent immobilier : fraude de l’acquéreur et perte de commission

Publié le : 27/07/2026 27 juillet juil. 07 2026
Actualités

La rémunération de l’agent immobilier est strictement encadrée par la loi. En principe, sa commission n’est due que lorsque l’opération immobilière est effectivement conclue dans les conditions prévues par le mandat.
Il arrive toutefois que des acquéreurs, après avoir découvert un bien par l’intermédiaire d’une agence, cherchent à conclure directement avec le vendeur afin d’éviter le paiement de cette commission.

Dans un arrêt du 7 mai 2026, la Cour de cassation rappelle que de telles pratiques peuvent engager la responsabilité de l’acquéreur lorsque celui-ci participe à des manœuvres destinées à priver l’agent immobilier de sa rémunération.

Dans cette affaire, une agence immobilière avait reçu un mandat non exclusif de vente portant sur une villa proposée au prix de 2 990 000 euros. Les acquéreurs avaient visité le bien par son intermédiaire et avaient donc parfaitement connaissance de l’existence de son mandat ainsi que de son droit à commission.

Quelques semaines seulement après cette visite, les acquéreurs ont néanmoins conclu directement avec les vendeurs une promesse de vente, puis l’acte authentique de vente, sans intervention de l’agence et sans qu’aucune commission ne lui soit versée.

Estimant avoir été volontairement évincée de la transaction, l’agence a saisi les juridictions afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice correspondant à la commission qu’elle aurait dû percevoir.

Les acquéreurs soutenaient qu’ils n’étaient liés par aucun contrat avec l’agent immobilier. Selon eux, le simple fait de négocier directement avec les vendeurs et d’acheter le bien à un prix inférieur ne constituait ni une faute ni une fraude.

La Cour de cassation n’a pas suivi cette argumentation.

Les magistrats rappellent qu’un acquéreur demeure un tiers au mandat conclu entre le vendeur et l’agent immobilier. Toutefois, ce statut ne le met pas à l’abri de toute responsabilité.

En effet, lorsqu’un tiers participe sciemment à la violation des droits résultant d’un contrat ou adopte un comportement fautif ayant pour conséquence de priver l’une des parties du bénéfice attendu de celui-ci, sa responsabilité délictuelle peut être engagée.

En l’espèce, plusieurs éléments ont retenu l’attention des juges.

D’abord, les acquéreurs avaient connaissance du rôle joué par l’agence dans la mise en relation avec les vendeurs. Ensuite, la promesse de vente avait été conclue à l’insu de l’agent immobilier quelques semaines seulement après la visite du bien.

Surtout, cette promesse comportait une clause particulière par laquelle les acquéreurs s’engageaient à prendre en charge les éventuelles poursuites susceptibles d’être engagées par les agences immobilières ayant présenté le bien. Cette stipulation révélait que les parties avaient parfaitement identifié le risque lié à l’éviction de l’intermédiaire.

Or, cette clause a ensuite disparu de l’acte authentique de vente, lequel ne faisait plus aucune référence à l’intervention de l’agence immobilière.

Pour la Haute juridiction, l’ensemble de ces circonstances caractérisait une volonté délibérée d’agir en fraude des droits de l’agent immobilier.

La Cour approuve donc la condamnation des acquéreurs à verser des dommages-intérêts correspondant à la commission perdue.

Cette décision présente un intérêt pratique important. Elle confirme que la simple conclusion directe d’une vente entre un vendeur et un acquéreur n’est pas, à elle seule, fautive, notamment lorsque le mandat est non exclusif.

En revanche, lorsque l’acquéreur participe activement à des manœuvres destinées à contourner l’agent immobilier afin d’éviter le paiement de sa rémunération, il s’expose à une action en responsabilité et à la réparation intégrale du préjudice subi.

Les acquéreurs doivent donc faire preuve de vigilance lorsqu’ils envisagent de traiter directement avec un vendeur après avoir découvert un bien grâce à une agence. La recherche d’une économie sur les frais d’intermédiation ne doit pas conduire à des comportements susceptibles d’être qualifiés de frauduleux.

Par cet arrêt, la Cour de cassation réaffirme ainsi la protection accordée aux professionnels de l’immobilier contre les stratégies d’éviction organisées et rappelle que la fraude demeure une source classique de responsabilité civile.
 
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 7 mai 2026, n° 24-10.637
 
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