Plan de prévention des risques et vente immobilière : l’obligation de mise à jour de l’état des risques est confirmée
Publié le :
25/05/2026
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L’état des risques constitue un élément essentiel de l’information de l’acquéreur dans le cadre d’une vente immobilière. Il permet d’identifier les contraintes pesant sur le bien, notamment en présence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles.
Dans un arrêt du 19 février 2026, la Cour de cassation apporte une précision importante quant à l’étendue de cette obligation, en confirmant que l’information doit être actualisée jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Dans l’affaire soumise à la Haute juridiction, des acquéreurs avaient acheté un terrain à bâtir par promesse synallagmatique puis acte authentique. L’état des risques annexé mentionnait l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit.
Toutefois, entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique, ce plan avait été approuvé par arrêté préfectoral.
Plusieurs années après la vente, les acquéreurs, confrontés à un certificat d’urbanisme négatif leur interdisant toute construction en raison du classement du terrain en zone à risque élevé, ont assigné les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en indemnisation.
La cour d’appel rejette leurs demandes. Elle retient que l’état des risques joint à l’acte était toujours valable et que les acquéreurs avaient été informés de l’existence du risque d’inondation, l’approbation du plan n’ayant pas modifié la nature de ce risque.
Autrement dit, pour les juges du fond, l’absence de mise à jour du document n’avait pas privé les acquéreurs d’une information substantielle.
La Cour de cassation adopte une analyse plus rigoureuse.
Au visa des articles L. 125-5 du Code de l’environnement, elle rappelle que le dossier de diagnostic technique doit être complété lors de la signature de l’acte authentique si la situation du bien a évolué.
Elle souligne en particulier que l’approbation d’un plan de prévention des risques n’est pas une simple formalité. Un tel plan vaut servitude d’utilité publique et est annexé au plan local d’urbanisme.
Dès lors, même si le risque était déjà identifié, cette approbation modifie la situation juridique du bien et doit impérativement être portée à la connaissance de l’acquéreur par une mise à jour de l’état des risques.
La Haute juridiction reproche ainsi à la cour d’appel d’avoir retenu que les acquéreurs étaient suffisamment informés, sans constater que l’état des risques annexé à l’acte mentionnait l’arrêté d’approbation du plan.
Elle en déduit que les acquéreurs n’avaient pas été informés de la servitude d’utilité publique affectant le bien au jour de la vente.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à garantir une information complète et actualisée de l’acquéreur.
Elle rappelle que l’état des risques ne doit pas seulement être valide au regard de sa durée, mais également conforme à la situation réelle du bien au moment de la signature de l’acte authentique.
À défaut, l’acquéreur peut solliciter la résolution de la vente ou une diminution du prix.
Une solution qui invite les vendeurs et les praticiens à la vigilance. Toute évolution intervenant entre la promesse et la vente, en particulier l’approbation d’un plan de prévention des risques, doit donner lieu à une mise à jour du dossier de diagnostic technique.
À défaut, la sécurité juridique de la transaction peut être remise en cause, parfois plusieurs années après la conclusion de la vente.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référencer de l’arrêt : Cass. civ 3ème, 19 février 2026, n°24-10.524
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