Partie commune à jouissance exclusive : la responsabilité du syndicat en cas de défaut d’entretien
Publié le :
20/10/2026
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En copropriété, certaines parties communes peuvent être réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Cette situation concerne notamment les terrasses, les jardins ou certains espaces extérieurs dont l’entretien peut être mis à la charge de leur bénéficiaire par le règlement de copropriété.
Toutefois, lorsqu’un défaut d’entretien de ces espaces provoque des dommages, la question se pose de savoir si le syndicat des copropriétaires peut échapper à sa responsabilité en invoquant les stipulations du règlement de copropriété.
Dans un arrêt de la Cour de cassation, la troisième chambre civile rappelle qu’une clause mettant l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à la charge d’un copropriétaire ne peut exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit pour les dommages causés par cette partie commune.
En l’espèce, un locataire exploitait un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Ce local se trouvait sous une toiture-terrasse constituant une partie commune, mais dont l’usage était exclusivement réservé à un lot situé au premier étage.
Le règlement de copropriété prévoyait expressément que l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif étaient à la charge des propriétaires des lots concernés.
Le locataire avait toutefois subi plusieurs désordres provoqués par des infiltrations d’eau provenant de cette toiture-terrasse.
Face à ces désordres, l’assemblée générale des copropriétaires avait décidé, en 2015, de procéder à la réfection complète du complexe d’étanchéité. Les travaux avaient finalement été réalisés en 2017.
Estimant avoir subi des préjudices en raison de ces infiltrations, le locataire avait engagé une action en indemnisation contre le syndicat des copropriétaires et son assureur, ainsi que contre son propre assureur.
La cour d’appel avait rejeté sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
Pour les juges, les infiltrations provenaient bien d’un défaut affectant l’étanchéité de la toiture-terrasse. Toutefois, cette dernière étant affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, le règlement de copropriété mettait son entretien et ses réparations à la charge du propriétaire bénéficiaire.
La cour d’appel en avait déduit que cette stipulation permettait d’exclure la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation censure cette analyse.
Elle rappelle qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.
Cette responsabilité présente un caractère d’ordre public. Elle ne peut donc être écartée par une clause du règlement de copropriété.
La Haute juridiction précise ainsi qu’il convient de distinguer l’obligation d’entretien d’une partie commune et la responsabilité résultant des dommages qu’elle peut provoquer.
En effet, le règlement de copropriété peut valablement prévoir que le copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d’une terrasse ou d’un autre espace commun doit en assurer l’entretien et supporter les dépenses correspondantes.
En revanche, cette répartition des charges ne peut avoir pour effet de priver les victimes de la possibilité de rechercher la responsabilité du syndicat lorsque les dommages trouvent leur origine dans un défaut d’entretien de cette partie commune.
Le syndicat demeure donc responsable de plein droit, sans préjudice des actions récursoires qu’il pourrait exercer contre le copropriétaire tenu d’assurer l’entretien.
La Cour de cassation prononce en conséquence une cassation partielle de l’arrêt, concernant notamment le rejet des demandes d’indemnisation dirigées contre le syndicat des copropriétaires et son assureur.
Cette décision rappelle ainsi que l’attribution d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne modifie pas sa nature juridique. Même lorsque son entretien incombe contractuellement à un copropriétaire, elle demeure une partie commune de l’immeuble.
Pour les syndicats de copropriétaires, cette jurisprudence souligne l’importance de ne pas confondre la répartition des obligations d’entretien avec le régime de responsabilité applicable aux dommages causés aux tiers ou aux copropriétaires.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme
Référence de l’arrêt : Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973
Historique
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