L’effet de la vente sur les servitudes existantes
Publié le :
03/06/2025
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La vente d’un bien immobilier ou d’un terrain suppose la vérification de nombreux éléments, afin d’en assurer la sécurité juridique. Parmi ces éléments figurent les servitudes, qui lorsqu’elles sont négligées peuvent affecter la valeur et l’usage du bien.
Il est donc essentiel d’en identifier la nature, l’origine et les conséquences pratiques, tant pour l’acquéreur que pour le vendeur, afin d’éviter toute contestation ou mauvaise surprise après la signature de l’acte.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Juridiquement la servitude constitue une charge imposée sur un fonds (le fonds servant) au profit d’un autre (le fonds dominant), qui appartiennent chacun à des propriétaires différents.
Légales, conventionnelles ou judiciaires, les servitudes confèrent au propriétaire du fonds servant un droit d’usage ou de contrainte sur le fonds servant (article 637 et suivants du Code civil).
Leurs effets peuvent en effet être favorables en accordant par exemple un droit de passage, ou négatifs en interdisant par exemple l’édification à une certaine distance définie, et elles peuvent être exercées de façon continue ou discontinue, apparente ou non apparente.
Plus d’information sur les différentes servitudes ici.
La servitude survit-elle à la vente immobilière ?
La vente d’un bien immobilier n’a pas pour effet d’éteindre la servitude dont il est grevé. En vertu du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, les servitudes sont attachées au fonds, et non à la personne de son propriétaire, puisque nées de la situation naturelle des lieux, des obligations imposées par la loi ou d’une convention entre les parties (article 639 du Code civil).
Par conséquent, l’acquéreur d’un bien vendu sur lequel est établie une servitude est automatiquement tenu de la respecter, et inversement, s’il acquiert un bien bénéficiant d’une servitude sur un fonds voisin, il en hérite de plein droit, sans qu’il ne soit nécessaire de réécrire la volonté des parties.
Quelle vigilance lors de la signature de l’acte de vente ?
Lors de la signature d’un transfert de propriété d’un bien affecté d’une servitude, l’acte authentique doit explicitement en faire mention, que cette servitude soit active ou passive, et il appartient au vendeur de les déclarer.
Pèse sur le notaire une charge de vérification de l’existence d’une ou plusieurs servitudes, notamment par l’examen des titres de propriété, des règlements de copropriété ou encore du plan cadastral.
L’omission d’une servitude notamment si elle est déterminante à l’achat, comme l’existence d’un droit de passage fréquemment utilisé, peut entraîner un litige postérieur à la vente, voire une action en garantie des vices cachés lorsque la servitude dissimulée empêche un usage normal du bien.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
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