Empiétement : rappel sur le délai de prescription
Publié le :
03/04/2023
03
avril
avr.
04
2023
En droit de l’immobilier, l’empiétement correspond à la situation où une personne use d’une partie d’un terrain voisin à sa propriété, mais appartenant à un autre propriétaire, sans en avoir le droit et sans y avoir été autorisée.
Cette situation, qui constitue une atteinte au droit de propriété, permet au propriétaire légitime d’obtenir la cessation du trouble par la fin de l’occupation, et s’il y a lieu : la démolition des éventuels ouvrages édifiés sur la partie de l’assiette de terrain lui appartenant.
À l’occasion d’une décision rendue le 8 février 2023, la Cour de cassation est revenue sur le délai de prescription de cette action, dans le cadre d’un empiétement commis par le preneur d’un bail.
Dans les faits concernés, une SCI avait consenti à une autre un bail emphytéotique d’une durée de quatre-vingt-dix-neuf ans, portant sur un terrain lui appartenant, afin d’y construire une clinique de rhumatologie alimentée en eau thermale depuis la source située sur une parcelle voisine.
Constatant, entre autres, l’empiétement commis par la clinique sur la parcelle où était située la source, la SCI avait alors assigné la clinique dans le cadre d’une action en résiliation de bail, et avait demandé le versement de dommages et intérêts en conséquence.
Sa demande est pourtant rejetée par la Cour d’appel qui la juge irrecevable, puisque prescrite.
Devant la Cour de cassation, la SCI argue du fait selon lequel le dommage dû à l’empiétement était continu, et bien que pouvant être regardée comme une action personnelle soumise au délai de prescription de 5 ans, celle-ci pouvant être recevable au moins dans les 5 années qui précédaient sa demande, étant donné que l’empiétement se poursuivait.
Mais la Haute juridiction ne fait pas droit à ses prétentions visant à ce que soit reconnu comme point de départ du délai de prescription, la date de cessation de l’empiétement.
La Cour rappelle que le point de départ du délai de prescription de 5 ans en matière de responsabilité contractuelle court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de l’empiétement. Or, en l’espèce, la SCI connaissait l’existence de l’empiétement au moins depuis le 22 avril 2008, date à laquelle elle avait assigné une première fois en référé la clinique, avant sa saisine en résiliation du bail, considérant l’empiétement comme un manquement à ses obligations contractuelles, en 2018.
L’occasion de rappeler ici l’importance du fondement de la demande, puisqu’en ayant agi dans le cadre d’une action contractuelle, et non de revendication immobilière, l’action de la SCI était soumise au délai de prescription de droit commun. La société s’est vue privée du délai de prescription de 30 ans, normalement garanti dans le cadre des possessions immobilières.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 8 février 2023, n°21-20.535
Historique
-
Irrecevabilité de l'action en diminution de loyer formée sans demande préalable au bailleur
Publié le : 31/05/2023 31 mai mai 05 2023Actualités
Dans un arrêt du 20 avril 2023, la Cour de cassation a opéré un rappel simple et clair en matière de demande de diminution de loyer pour différence de superficie : toute demande en diminution de loyer formée sans qu’une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur, doit être c... -
Le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais une avance sur l’exécution des travaux
Publié le : 11/05/2023 11 mai mai 05 2023Actualités
Dans le cadre d’une location, y compris de nature commerciale, le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état d’usage et de réparations lors de la signature du bail, mais également tout au long de son exécution. Si le locataire est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce... -
La procédure d'expropriation
Publié le : 25/04/2023 25 avril avr. 04 2023Actualités
Procédure complexe, l’expropriation consiste en un évincement d’un propriétaire de son bien immobilier, par décision unilatérale de l’administration, alors même qu’aucune vente de sa propriété n’était envisagée. Compte tenu de l’atteinte au droit de propriété qu’elle implique, la procédure d’expr... -
Sous-location et changement d’usage : rappel des devoirs du locataire
Publié le : 25/04/2023 25 avril avr. 04 2023Actualités
Lorsqu’un particulier souhaite louer sa résidence secondaire, dans le cadre d’une location touristique de courte durée à une clientèle de passage, dans la limite de 120 jours par an, une autorisation de changement d’usage doit être sollicitée auprès de la mairie de certaines communes du lieu où s... -
La responsabilité du maître d'ouvrage vendeur dans le cadre de la cession de matériaux
Publié le : 12/04/2023 12 avril avr. 04 2023Actualités
Dans le cadre d’un chantier, d’une démolition ou d’une réhabilitation, le maître d’ouvrage est susceptible de céder certains matériaux qu’il ne souhaiterait pas jeter, conserver ou réemployer. Le diagnostic Déchets Issus de la Démolition et de la Rénovation (PEMD) lui permet alors d’identifier le... -
Empiétement : rappel sur le délai de prescription
Publié le : 03/04/2023 03 avril avr. 04 2023Actualités
En droit de l’immobilier, l’empiétement correspond à la situation où une personne use d’une partie d’un terrain voisin à sa propriété, mais appartenant à un autre propriétaire, sans en avoir le droit et sans y avoir été autorisée. Cette situation, qui constitue une atteinte au droit de propriét...