Dernières précisions en matière de preuve de l’usucapion
Publié le :
07/10/2024
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L'usucapion, ou prescription acquisitive, est un mécanisme juridique permettant à une personne d'acquérir la propriété d'un bien immobilier par la possession continue et paisible de celui-ci pendant un certain temps, même sans acte de vente ou titre de propriété. En droit français, pour se prévaloir de l'usucapion, le possesseur doit en principe prouver une possession publique, non équivoque, continue, paisible et à titre de propriétaire pendant 30 ans.
Dans une affaire portée devant la Cour de cassation le 12 septembre dernier, un juge avait été saisi en référé par un propriétaire, pour ordonner l’expulsion de deux personnes occupant une parcelle.
En appel, l’expulsion est prononcée avec au besoin concours de la force publique, et fixation d’une astreinte par jour de retard, verdict fondé sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, du fait de l’acte notarié suffisant pour prouver la propriété du demandeur.
L’un des occupants se pourvoit en cassation, et conteste la validité de l'acte de partage dont le propriétaire tient ses droits et se prévaut d'une usucapion.
Cette décision est annulée par la Cour de cassation qui quant à elle estime que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas suffisamment établi, en ce que le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur.
D’autre part, la Haute juridiction rappelle qu’en application de sa jurisprudence antérieure (Cass. civ 3ème, 11/06/1992, n°90-16.439), l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion est insuffisante pour établir celle-ci et il appartient à la personne qui revendique un droit de propriété d’en rapporter la preuve en établissant des actes matériels de possession.
Or, en l’espèce, pour ordonner l’expulsion, la Cour d’appel a retenu que l’arrêt retient que les occupants contestaient la validité de l’acte de partage dont le propriétaire tenait ses droits et se prévalaient d’une usucapion, mais qu’au stade du procès il apparaissait que l’acte notarié, qui vaut jusqu’à inscription de faux, conservait tous ses effets probants.
La Cour de cassation estime qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cet acte notarié ne se bornait pas à constater une usucapion, de sorte qu’il était insuffisant à fonder sans doute sérieux le droit revendiqué par le propriétaire, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 12 septembre 2024, n°23-11.543
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