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Copropriété : qui peut réellement décider de surélever un bâtiment ?

Publié le : 08/06/2026 08 juin juin 06 2026
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En copropriété, les opérations de surélévation constituent régulièrement une source importante de contentieux. Derrière l’enjeu économique de création de nouveaux lots privatifs se pose en effet une question juridique essentielle : à qui appartient le droit de surélever l’immeuble ?


La Cour de cassation a apporté une clarification importante dans un arrêt rendu le 2 avril 2026. Elle y rappelle que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, même spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires.

Une décision particulièrement importante dans les ensembles immobiliers composés de plusieurs bâtiments, où certains copropriétaires disposent parfois de la totalité des parties communes spéciales attachées à leur bâtiment et considèrent, à ce titre, pouvoir décider seuls d’une opération de surélévation.

Dans l’affaire en question, une société civile immobilière était propriétaire d’un lot situé dans un bâtiment intégré à un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Ce lot comprenait une quote-part des parties communes générales ainsi que l’intégralité des parties communes spéciales du bâtiment concerné.

Souhaitant procéder à une surélévation afin de créer de nouveaux locaux privatifs, la société avait inscrit plusieurs résolutions à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires.

Le projet ayant été rejeté par l’assemblée générale, la société avait néanmoins entrepris les travaux avant de saisir les juridictions afin d’obtenir l’annulation des résolutions refusant l’opération.

Le syndicat des copropriétaires avait alors demandé, à titre reconventionnel, la cessation des travaux et la remise en état du bâtiment.

Devant la Cour de cassation, la société soutenait que le droit de surélever devait lui appartenir dès lors que le bâtiment était composé d’un seul lot privatif lui appartenant et que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune stipulation particulière concernant ce droit.

Elle considérait que, le droit de surélévation suivait la propriété exclusive du bâtiment et des parties communes spéciales qui y étaient attachées.

La Cour de cassation rejette toutefois cette analyse.

Elle rappelle que les articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que le droit de surélever constitue un droit accessoire aux parties communes.

La Haute juridiction précise alors que, le droit de surélever un bâtiment afin de créer de nouveaux locaux privatifs appartient au syndicat des copropriétaires dès lors que le bâtiment comporte des parties communes, même spéciales.

Autrement dit, qu’un copropriétaire détienne ne suffit pas à lui transférer automatiquement le droit de surélévation.

La Cour relève en effet que le bâtiment concerné n’était pas exclusivement privatif puisqu’il comprenait également des parties communes. Elle constate également que le règlement de copropriété n’incluait pas expressément le droit de surélévation dans les parties communes spéciales attribuées à la société.

Dans ces conditions, seul le syndicat des copropriétaires pouvait autoriser les travaux et céder le droit de surélévation.

La décision présente un intérêt pratique considérable.

Elle rappelle d’abord que le droit de surélévation ne peut être exercé librement par un copropriétaire, même lorsqu’il dispose d’un contrôle quasi exclusif sur un bâtiment intégré dans une copropriété plus large.

Elle confirme ensuite que les parties communes spéciales ne confèrent pas automatiquement un droit exclusif de surélévation, sauf stipulation expresse du règlement de copropriété.

Enfin, l’arrêt souligne les risques attachés à la réalisation de travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

En l’espèce, les travaux entrepris malgré le refus de l’assemblée ont conduit à une condamnation à cesser les travaux ainsi qu’à remettre les lieux dans leur état antérieur.

Cette décision invite donc les copropriétaires, syndics et praticiens à une vigilance particulière avant toute opération de surélévation.

À défaut de stipulation claire, le droit de surélévation appartient au syndicat des copropriétaires et nécessite l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

 
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 2 avril 2026, n° 24-15.059
 
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