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Vente d'un ouvrage édifié sans permis de construire : gare aux vices cachés

Vente d'un ouvrage édifié sans permis de construire : gare aux vices cachés

Publié le : 02/09/2021 02 septembre sept. 09 2021

L’article L 111-15 du Code de l’urbanisme prévoit que lorsqu’un bâtiment qui a été régulièrement édifié se trouve détruit ou démoli, il est possible sous un délai de dix ans, de le reconstruire à l’identique « nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ». 
Pour se prévaloir de cette disposition, encore faut-il comme le précise la disposition que le bien ait été édifié régulièrement, c’est-à-dire en vertu d’une autorisation administrative. À défaut, le vendeur qui cède son bien dont la reconstruction à l’identique est impossible, s’expose à des poursuites en garantie des vices cachés, même si le risque de démolition ou destruction n’est pas produit. 

C’est en effet ce qu’a pu retenir la Cour de cassation. 

En l’espèce, un restaurateur fait l’acquisition d’un fonds de commerce, dont il s’avère que certaines annexes : la terrasse, la cuisine et l’arrière-cuisine ont été construites sans que ne soit délivré un permis de construire, défaut d’autorisation administrative qui a valu aux vendeurs une condamnation pénale. 
L’acheteur assigne alors les précédents propriétaires sur le fondement de la garantie des vices cachés de la chose vendue, pour obtenir le paiement de dommages et intérêts. 

La demande est accueillie par la Cour d’appel saisie des griefs, qui condamne les vendeurs à répondre des vices cachés de la construction. 

Ces derniers ont beau soulever devant la Cour de cassation qu’ils n’ont pas été condamnés à la démolition des extensions litigieuses ayant pour effet de régulariser l’ouvrage, et que l’impossibilité de reconstruire l’ouvrage à l’identique ne dépend pas de l’irrégularité initiale du fait du manque d’autorisation administrative, mais de son incompatibilité avec les règles d’urbanisme en vigueur, la Haute juridiction rejette malgré tout leur demande.

En effet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que « l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme, qui autorise une telle reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans, ne concerne que les constructions régulièrement édifiées, ce qui n’est pas le cas des extensions litigieuses qui ont été bâties de manière illicite et contreviennent aux prescriptions du plan d’occupation des sols de la commune ».

Elle précise surtout que : « l’impossibilité de reconstruire à l’identique, qui a été dissimulée à la SCI lors de la vente et qui empêchera l’exploitation du restaurant et en diminuera tellement l’usage qu’elle n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle en avait été informée, était constitutive d’un vice caché ».

Dans l’affaire étudiée, le risque de démolition ou destruction n’est évoqué qu’à titre d’aléa et rien n’indique que l’acquéreur y sera confronté en cours d’exploitation du fonds de commerce. Pourtant, compte tenu du fait que si cette situation devait se réaliser, le fait pour le vendeur d’avoir dissimulé lors de la vente l’information relative à l’irrégularité de la construction constitue un vice caché et répond au critère de caractérisation de cette situation juridique :
  • La dissimulation de l’information est postérieure à la vente ;
  • Si l’acheteur avait eu connaissance de cette information liée à l’irrégularité du bien, il ne l’aurait pas acquis, sinon l’aurait acquis à moindre coût. 

Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.

Nous sommes à votre disposition, pour toute précision complémentaire.

Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 10 juin 2021 n°20-11.902
 

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