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VEFA : achèvement de l’immeuble, clause pénale de retard et recevabilité des demandes nouvelles en appel

VEFA : achèvement de l’immeuble, clause pénale de retard et recevabilité des demandes nouvelles en appel

Publié le : 10/02/2026 10 février févr. 02 2026
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En matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la notion d’achèvement de l’immeuble est déterminante, tant pour la détermination du point de départ des pénalités de retard que pour l’appréciation des droits des acquéreurs.
En pratique, la frontière entre immeuble achevé, non-conformités et travaux restant à réaliser demeure source de nombreux contentieux, notamment lorsque les désordres ou manques concernent les ouvrages extérieurs, comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 décembre 2025.


Dans l’affaire portée devant la Cour de cassation le 11 décembre dernier, un couple de propriétaires avait fait l’acquisition d’une propriété en l’état futur d’achèvement pour laquelle l’acte de vente faisait mention d’une date de livraison au 30 octobre 2019, assortie d’une clause pénale au profit du couple.
La réception intervenue le 15 octobre 2019 a été accompagnée de réserves levées le 24 juin 2024, obligeant les acquéreurs, compte tenu d’une mise en demeure infructueuse, d’assigner le vendeur en paiement d’une certaine somme au titre de la clause pénale.

En appel, le couple d’acquéreurs soutenait que la propriété ne pouvait être considérée comme achevée tant que certains éléments extérieurs n’étaient pas réalisés, et invoquaient l’article R 261-1 du Code de la Construction et de l’habitation qui dispose que l’ouvrage est réputé achevé une fois qu’il est utilisable conformément à sa destination, y compris en présence d’éléments d’équipement.
Leurs prétentions visaient l’absence de murs, clôtures et enrobés ce qui selon eux constituait soit une non-conformité substantielle, soit une non-façon faisant obstacle à l’achèvement, et devaient donc reporter le point de départ des pénalités.

La juridiction du fond rejette l’argument, considérant que, faute de stipulations contractuelles et de pièces techniques relatives aux ouvrages extérieurs, et dès lors que la maison était habitable et que l’acte de vente excluait la non-finition des abords comme cause de refus de livraison, l’immeuble devait être regardé comme achevé à la date contractuelle, excluant toute pénalité de retard.

À titre subsidiaire, les acquéreurs ont formulé en appel une demande de dommages-intérêts pour perte de loyers, sur le fondement de l’article 1231 du Code civil, en raison de l’impossibilité de louer le bien avant juillet 2020, déclarée irrecevable par la Cour qui la considère comme nouvelle en appel au sens de l’article 564 du Code de procédure civile.

En cassation, autant la Haute juridiction valide le raisonnement de la juridiction d’appel concernant la clause pénale en ce qu’en l’absence d’engagement contractuel clair sur les ouvrages extérieurs, et dès lors que la maison était habitable, l’achèvement au sens de l’article R 261-1 du CCH pouvait être retenu, autant elle casse son analyse en matière de demande de perte de loyers.

La troisième chambre civile rappelle qu’une demande n’est pas nouvelle lorsqu’elle tend aux mêmes fins malgré un fondement juridique différent et qu’elle peut être recevable si elle constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaires des prétentions soumises en première instance, de sorte que la Cour d’appel aurait dû vérifier si la demande indemnitaire répondait à ces critères.


Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 11 décembre 2025, n°24-10.816
 
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