Réfection et surélévation : modification du régime juridique des constructions existantes
Publié le :
23/12/2025
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Dans la poursuite de notre analyse de la loi du 26 novembre 2025, le législateur a souhaité introduire un ensemble de mécanismes visant à faciliter la transformation, la surélévation et la réhabilitation du bâti déjà implanté.
Une orientation qui traduit une volonté affirmée d’optimiser le foncier disponible et de réduire l’artificialisation, en privilégiant la densification maîtrisée plutôt que l’extension urbaine.
L’apparition d’un principe protecteur : la non-opposabilité de certaines règles d’urbanisme
Par l’insertion d’un nouvel article au Code de l’urbanisme (L 111-35), une nouvelle règle inédite est consacrée puisque désormais, lorsqu’un immeuble régulièrement édifié fait l’objet d’une demande de surélévation ou de transformation limitée, l’autorité compétente ne peut refuser l’autorisation au seul motif que la construction initiale ne respecte pas les règles relatives à l’implantation, à l’emprise au sol ou à l’aspect extérieur.
Ce principe protège les immeubles anciens soumis à des règles d’urbanisme postérieures et renforce la sécurité juridique du bâti existant et favorisant la valorisation foncière sans pour autant exonérer le pétitionnaire de toutes contraintes.
La réforme des dérogations en matière de surélévation
La loi modifie également l’article L 152-6 du Code de l’urbanisme, en simplifiant son champ d’application.
Il est maintenant possible de déroger au règlement du PLU afin que soit autorisée la surélévation d'une construction de plus de deux ans, indépendamment de son éventuelle localisation en zone tendue. La dérogation vise essentiellement les opérations de création ou d’agrandissement de logements, s’inscrivant dans les objectifs nationaux de production résidentielle.
Le changement de destination des bâtiments agricoles : un nouveau cadre dérogatoire
L’article L 121-12-2 du Code de l’urbanisme introduit la faculté exceptionnelle d’autoriser le changement de destination de bâtiments agricoles, y compris hors agglomération ou secteurs urbanisés, à condition de respecter le régime fixé à l’article L 152-6-9 du même Code, lequel instaure des garanties protectrices : avis conformes des commissions compétentes, démonstration de la cessation durable d’activité, contrôle des incidences environnementales et paysagères.
L’introduction de nouvelles marges de dérogation au PLU
La loi du 26 novembre 2026 crée enfin une série d’articles (L 152-6-7 à L 152-6-10) qui vont dorénavant permettre dans certaines zones d’activité ou zones urbaines, d’autoriser des projets de logement, d’équipement public ou de transformation du bâti en dérogeant aux règles de destination, de gabarit ou de stationnement.
Une motivation circonstanciée est cependant obligatoire.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Historique
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