Plan illisible et surface imprécise : une réduction de prix validée par la justice
Publié le :
13/05/2025
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En matière de vente immobilière, l'exactitude de la surface livrée constitue une exigence essentielle, en particulier lorsque l'acquisition porte sur un bien en l’état futur d’achèvement.
Par conséquent, une erreur de superficie, c’est-à-dire une discordance entre la surface promise et celle effectivement délivrée, peut ouvrir droit à une action en réduction du prix, mécanisme juridique qui permet à l’acquéreur de solliciter une diminution proportionnelle du prix de vente lorsque l’écart de surface dépasse un seuil toléré par la jurisprudence ou par le contrat.
Dans un arrêt du 3 avril dernier, la Cour de cassation est venue rappeler les enjeux probatoires liés à cette action, notamment lorsque les documents contractuels se révèlent ambigus ou inexacts, en plus de souligner le rôle déterminant du contrat de réservation comme fondement de l’engagement des parties.
Dans l’affaire en question, une société avait vendu à une autre un appartement en l’état futur d’achèvement, mais l’acquéreur estimant que le bien livré était d’une surface habitable moindre que celle convenue au contrat, avait alors assigné le vendeur en réduction du prix de vente.
En appel la Cour avait considéré que les documents annexés à l’acte authentique de vente, en particulier les plans, étaient illisibles et ne permettaient pas de déterminer la surface exacte du bien vendu.
Les juges avaient cependant relevé que seule la superficie mentionnée dans le contrat de réservation, soit 117 m², était lisible et utilisable comme référence contractuelle.
La juridiction du fonds avait alors, sur ce fondement, constaté une surface effectivement délivrée de 105,3 m², soit une différence supérieure à la tolérance de 5 % prévue, justifiant ainsi la réduction du prix de vente accordée à l’acquéreur.
Saisie d’un pourvoi contestant cette analyse, la Haute juridiction confirme l’arrêt d’appel.
La troisième chambre civile considère en effet que les juges du fond ont souverainement apprécié le caractère illisible des plans annexés à l’acte de vente, et que le contrat de réservation, seul document mentionnant clairement une surface, constituait bien la référence contractuelle.
En rejetant le pourvoi du vendeur, la Cour de cassation valide la méthode d’interprétation retenue par la Cour d’appel et rappelle que, en l’absence de mention lisible dans l’acte authentique ou ses annexes, le contrat de réservation peut fonder les engagements des parties, notamment afin d’évaluer la conformité de la chose vendue.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 3 avril 2025, n°23-20.555
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