Partage de responsabilité entre le lotisseur et le bureau d'étude des risques géotechniques
Publié le :
23/02/2023
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2023
Dans le cadre d’aménagement d’un terrain en lotissement, la réglementation en vigueur n’impose pas aux aménageurs lotisseurs de réaliser une étude géotechnique pour chaque lot, puisque seule une étude globale doit être communiquée au projet de vente.
Pour autant, informé d’un risque de glissement de terrain, l’aménageur doit mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour s’en prévenir, notamment la réalisation d’une étude géomorphologique, au risque, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation, de devoir partager la responsabilité du bureau d’étude.
Dans cette affaire, le propriétaire d’un terrain avait réalisé une opération de construction visant à édifier un lotissement de 16 lots, mais un glissement de terrain est intervenu en 2013 sur un des lots donnés à son fils, lequel s’est étendu et a endommagé celui appartenant à un autre propriétaire.
À la suite d’une expertise judiciaire, le propriétaire en question a assigné le père et son fils, ainsi que les intervenants à la construction et leurs assureurs, en indemnisation. Le père et le fils ont assigné quant à eux leurs propres constructeurs et assureurs, en plus de la société chargée de la réalisation de l’étude géotechnique, laquelle a appelé en garantie le propriétaire initial du terrain.
Devant la Cour d’appel saisi du litige, le père, propriétaire du terrain avant division, est condamné à garantir la société d’études géotechniques à hauteur de 20% des condamnations prononcées à son encontre, considérant qu’il avait commis une faute l’exposant au recours de la société, en n’ayant pas fait réaliser une étude géomorphologique préalable en vue de détecter le caractère instable du versant sur lequel ont été construites les maisons impactées par le glissement de terrain.
Un pourvoi est formé contre cette décision, rejeté par la Cour de cassation au motif que la juridiction d’appel qui avait « caractérisé le lien de causalité entre la faute commise par le lotisseur et les dommages dont elle a constaté l’existence », avait « souverainement déterminé la part de chaque coauteur à proportion du degré de gravité de leurs fautes respectives ».
En effet, les juges du fond avaient opéré les constats suivants :
- Le lotissement avait été construit sur un versant naturellement instable qui n’était pas normalement constructible sans dispositions techniques particulières ;
- Les deux lots litigieux présentaient des signes d’instabilités anciennes, et que quand bien même le propriétaire n’était qu’un aménageur non soumis comme tel à la charte qualité et au code de déontologie du syndicat national des aménageurs lotisseurs, obligeant cette catégorie de professionnels à délivrer des informations sur la nature du sol et la possibilité de renoncer à l’acquisition du terrain lorsque les frais de fondations indispensables à la construction sont trop élevés, il n’avait pu ignorer deux glissements de terrain répertoriés au bureau de recherches géologiques et minières intervenus par le passé.
En conséquence de ces constats, le propriétaire n’était pas en mesure de faire l’économie d’une étude géomorphologique préalable qui, selon la Cour « indépendamment de celles effectuées pour le compte de chaque acquéreur de lot, aurait permis, selon l’expert judiciaire, de détecter immédiatement le caractère naturellement instable du versant et en particulier de la partie supérieure du lotissement dans laquelle se trouvaient ces deux lots », de sorte que sa responsabilité avec le bureau d’étude géothermique devait être partagée.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 18 janvier 2023, n°20-19.540
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