La présence de déchets dans le sous-sol du terrain constitue un vice caché

La présence de déchets dans le sous-sol du terrain constitue un vice caché

Publié le : 26/06/2023 26 juin juin 06 2023

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, par conséquent, le propriétaire d’un terrain reste responsable des vices qui affectent celui-ci, à l’instar de pollutions et d’enfouissements des déchets.
Pour autant, les diagnostics pollution des sols ou les études de sol avant-vente ne sont pas automatiques, et il arrive fréquemment que l’acquéreur découvre un problème avec le sous-sol, postérieurement à la signature de l’acte authentique.
Dans cette hypothèse, et comme la rappelée la Cour de cassation dans un arrêt du 11 mai dernier, il est fondé à agir en garantie des vices cachés.


En l’espèce, un acheteur qui avait acquis un lot dans un lotissement, s’était aperçu de la présence de déchets en sous-sol et avait en conséquence assigné les vendeurs en désignation d’un expert aux fins d’estimation de la valeur réelle du terrain, et paiement de dommages-intérêts.

En appel, les demandes de l’acquéreur quant à ce que les vendeurs soient condamnés à lui payer diverses sommes au titre de la remise en état du terrain, de la dépréciation du bien, de la perte de jouissance de son terrain, et au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, sont rejetées.
La juridiction d’appel estime d’une part que l’usage principal de la parcelle, tenant à la construction d’une maison, n’a été rendu difficile que pour des motifs étrangers à la présence de déchets dans le sous-sol.
D’autre part, elle relève qu’en soulevant la circonstance selon laquelle l’impossibilité de pouvoir établir un potager sur le terrain acheté, qui n’est caractérisée par aucune constatation ou étude sérieuse, l’acquéreur n’établit pas que cette circonstance a tellement diminué l’usage du terrain, qu’en connaissance de cause, il ne l’aurait pas acquis.

Cette solution est censurée par la Cour de cassation selon la théorie de vices cachés et au visa de l’article 1641 du Code civil, lequel dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour la Haute juridiction, en statuant comme elle l’a fait, la Cour d’appel a privé sa décision de base l’égale, en ce qui lui appartenait de recherche, « comme il le lui était demandé, si le vice tenant à la présence de déchets dans le sous-sol du terrain sur toute sa superficie ne diminuait pas tellement son usage que M. [M] n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait su ».

Pour apprécier les conséquences de la présence de déchets sur toute la superficie du sous-sol du terrain, afin de retenir ou non la présence d’un vice caché, le juge ne pouvait cantonner son analyse à la seule impossibilité de pouvoir, pour l’acquéreur, établir un potager, mais devait évaluer dans quelle mesure cette circonstance diminuait l’usage qui était attendu du bien.


Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.  

Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 11/05/2023, n°21-25.480

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