Erreur de diagnostic et faute antérieure du vendeur
Publié le :
06/09/2024
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Bien qu’ils revêtent régulièrement un caractère informatif, les préconisations de travaux de certains diagnostics peuvent s’avérer nécessaires, au risque sinon pour le vendeur du bien d’être tenu responsable des dommages intervenus du fait de leur non-réalisation.
La faute du vendeur pourra notamment et comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation, être antérieure à la réalisation d’un nouveau diagnostic vierge de tout risque, s’avérant finalement être erroné.
Dans l’affaire en question, un immeuble avait été vendu avec pour annexe à l’acte de vente, un diagnostic parasitaire informant de la présence de champignons.
Le vendeur, une SCI, après avoir réalisé des travaux de rénovation et une division de l’immeuble en plusieurs lots, avait obtenu un diagnostic des états parasitaires vierges, avant de vendre les lots.
Des travaux ayant postérieurement révélé la présence de champignons, plusieurs propriétaires ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ont alors assigné le vendeur en indemnisation de leurs préjudices.
En défense, la SCI cherche à obtenir la condamnation du diagnostiqueur à l’origine du diagnostic erroné, mais la Cour d’appel saisie des griefs limite la garantie d’indemnisation à hauteur de 50% des condamnations, au motif que le vendeur avait commis une faute ayant concouru à son propre dommage, résultant du caractère erroné du diagnostic, dès lors qu’il n’avait pas décelé, par lui-même, la présence de champignons et d’insectes dans l’immeuble et n’avait pas procédé, avant l’intervention du diagnostiqueur, aux travaux d’assainissement qui s’imposaient. La juridiction du fond juge également que le vendeur, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, devait déceler les risques fongiques.
Le pourvoi de la SCI est rejeté par la Cour de cassation qui rappelle que les recours entre les responsables d’un même dommage doivent s’exercer à proportion de leurs fautes respectives.
En effet, le diagnostic annexé à la vente initiale faisait état d’atteintes de l’immeuble par des champignons coniophores, de la mérule en rez-de-chaussée ouest et des pourritures fibreuses et molles dans différentes salles d’eau, sur les allèges de fenêtres ainsi que sous l’escalier du rez-de-chaussée, pour lesquelles le technicien avait préconisé le contrôle des solivages, avait estimé que la présence d’une fissure en façade avait pu générer des infiltrations d’eau, et avait souligné que toute zone à humidité relative hors norme pouvait être le siège d’attaques fongiques et que la seule façon de délimiter de façon certaine l’étendue de l’infestation était de procéder à des sondages destructifs.
Par conséquent, préalablement informé de ces atteintes fongiques et des préconisations à suivre, le vendeur n’avait pourtant pas pris les mesures nécessaires, et n’avait par ailleurs pas communiqué le diagnostic aux entreprises chargées des travaux de rénovation avant division de l’immeuble, ayant fait selon la Haute juridiction, un choix dicté par des objectifs financiers, incompatible avec une rénovation lourde telle que préconisée par l’expert, de réaliser les travaux au fur et à mesure du départ des locataires.
Il en ressort pour la Cour de cassation, que la faute personnelle de la SCI est antérieure à l’erreur de diagnostic retenue contre le diagnostiqueur, dont l’intervention n’a été sollicitée qu’une fois les travaux exécutés et avant les actes de vente, de sorte que le vendeur a contribué au dommage des tiers victimes.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
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Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 04/07/2024, n°23-12.217
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