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Charges de copropriété : une mise en demeure imprécise ne permet pas d’obtenir l’exigibilité anticipée des sommes dues

Charges de copropriété : une mise en demeure imprécise ne permet pas d’obtenir l’exigibilité anticipée des sommes dues

Publié le : 31/08/2026 31 août août 08 2026
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Le recouvrement des charges impayées constitue une difficulté fréquente en copropriété. Afin de permettre au syndicat des copropriétaires d’agir rapidement contre un copropriétaire défaillant, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure particulière permettant, sous certaines conditions, de rendre immédiatement exigibles des provisions qui ne le sont pas encore.

Dans un arrêt du 18 juin 2026, la Cour de cassation rappelle toutefois que le recours à cette procédure suppose le respect d’un préalable essentiel : la mise en demeure adressée au copropriétaire doit préciser la nature et le montant des provisions dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné une copropriétaire en paiement de charges devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

La copropriétaire avait finalement été condamnée à payer plus de 77 000 euros au titre des charges de copropriété. Cette somme comprenait notamment des arriérés ainsi qu’une provision sur le budget prévisionnel.

Pour justifier sa demande, le syndicat produisait plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales portant approbation des comptes et des budgets prévisionnels, un décompte de sa créance ainsi qu’une mise en demeure adressée à la copropriétaire.

Cette dernière contestait toutefois la régularité de la procédure. Elle soutenait notamment que la mise en demeure ne permettait pas d’identifier précisément les provisions impayées susceptibles de déclencher le mécanisme prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour d’appel avait écarté cette argumentation. Elle avait considéré que le syndicat produisait une mise en demeure suffisamment explicite et que la copropriétaire ne s’était pas acquittée des charges devenues exigibles.

La Cour de cassation censure cette analyse.

Elle rappelle que lorsqu’une provision due au titre du budget prévisionnel ou de certaines dépenses pour travaux n’est pas réglée à son échéance, une mise en demeure peut être adressée au copropriétaire défaillant. Si celle-ci demeure infructueuse pendant le délai prévu par la loi, les autres provisions non encore échues ainsi que certaines sommes restant dues au titre des exercices précédents peuvent devenir immédiatement exigibles.

Ce mécanisme permet ainsi au syndicat des copropriétaires de réclamer, sans attendre leurs échéances respectives, des sommes qui n’auraient normalement dû être payées que plus tard.

Compte tenu de ses conséquences, la mise en demeure qui déclenche cette procédure doit toutefois être suffisamment précise.

La Cour de cassation confirme à ce titre la solution qu’elle avait déjà retenue dans un avis du 12 décembre 2024 : la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. À défaut, la demande formée sur le fondement de l’article 19-2 est irrecevable.

Or, dans cette affaire, les juges auraient dû rechercher si la mise en demeure détaillait effectivement le montant des provisions restées impayées et constater la défaillance de la copropriétaire à l’issue du délai applicable.

La seule production d’un décompte global des charges et la constatation de l’existence d’impayés ne suffisaient donc pas à permettre le recours à cette procédure.
L’arrêt apporte également une précision importante concernant l’étendue des pouvoirs du président du tribunal judiciaire lorsqu’il statue selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2.

Le syndicat réclamait en effet, en plus des charges de copropriété, le remboursement de frais engagés pour le déménagement des meubles de la copropriétaire à l’occasion de travaux.

La cour d’appel avait admis cette demande au motif qu’elle présentait un lien suffisant avec les rapports financiers existant entre les parties.

La Cour de cassation écarte là encore cette analyse. Le juge saisi sur le fondement de l’article 19-2 ne peut statuer que sur les demandes entrant dans le champ d’application de cette procédure spécifique. La seule existence d’un lien avec la demande principale ne permet donc pas d’y ajouter d’autres créances.

Cette décision rappelle ainsi que la procédure accélérée de recouvrement des charges offre au syndicat des copropriétaires un mécanisme particulièrement efficace, mais strictement encadré. Une mise en demeure imprécise ou une demande excédant le champ des sommes prévues par la loi peut remettre en cause l’ensemble de la procédure.
 
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme

Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème, 18 juin 2026, n° 24-19.950.
 
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