CCMI : l’indemnité de résiliation de 10 % constitue une clause de dédit non réductible par le juge
Publié le :
12/02/2026
12
février
févr.
02
2026
La résiliation anticipée d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) par le maître de l’ouvrage soulève des enjeux financiers majeurs en droit de la construction, tant pour le constructeur que pour le particulier.
Lorsque cette résiliation intervient par convenance personnelle, en dehors de toute faute du constructeur, il est possible de s’interroger concernant le régime juridique de l’indemnité contractuelle prévue au contrat : s’agit-il d’une clause pénale, susceptible de modération par le juge, ou d’une clause de dédit, insusceptible de toute réduction ?
Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 janvier 2026 apporte une clarification déterminante sur cette distinction.
Dans l’affaire en question, un couple avait conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), pour un prix forfaitaire de 137 810 euros, avec une clause spécifique qui prévoyait qu’en cas de résiliation du CCMI à l’initiative des maîtres de l’ouvrage, ces derniers étaient tenus, outre le paiement des sommes correspondant à l’avancement des travaux, au versement d’une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix convenu.
Dans un courrier intervenu avant le démarrage du chantier, les acquéreurs ont fait savoir au constructeur leur décision de renoncer finalement au projet de construction pour des motifs de convenance personnelle, mais le constructeur estimant que la résiliation était fautive en plus de lui être préjudiciable, les a assignés en paiement de l’indemnité contractuelle.
En appel, le constructeur faisait valoir que la rupture du contrat procédait uniquement de la volonté unilatérale des acquéreurs, sans manquement de sa part, et que l’indemnité réclamée avait pour objet de compenser les frais engagés ainsi que le gain manqué du fait de l’abandon du projet, conformément à l’article 1794 du Code civil.
Pour le constructeur, la clause devait être analysée comme le prix contractuel de la faculté de la résiliation unilatérale et non comme une clause pénale, à l’inverse de ce que soutenaient les acquéreurs en contestation estimant que la stipulation avait pour effet de majorer excessivement les charges financières qui pesaient sur eux, et demandaient en conséquence la modération judiciaire de la clause, sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil.
La juridiction du fond retient les arguments des acquéreurs, réduit le montant de l’indemnisation et qualifie la majoration appliquée de clause pénale, estimant qu’elle visait à contraindre indirectement les maîtres d’ouvrage à exécuter le contrat tout en évaluant forfaitairement le préjudice du constructeur en cas de rupture.
Une analyse censurée par la Cour de cassation qui considère elle que la clause pénale sanctionne une inexécution fautive de l’obligation contractuelle, tandis que la clause de dédit organise la faculté pour une partie de se délier du contrat, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire.
En l’espèce, la clause litigieuse autorisait expressément les maîtres de l’ouvrage à résilier unilatéralement le contrat, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu, sans sanctionner une inexécution fautive imputable aux maîtres de l’ouvrage.
Dès lors, cette stipulation devait être qualifiée de clause de dédit, insusceptible de toute modération judiciaire.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 8 janvier 2026, n°24-12.082
Historique
-
Les obligations du vendeur en matière de performance énergétique
Publié le : 26/02/2026 26 février févr. 02 2026Actualités
La performance énergétique s’impose désormais comme un pilier du droit immobilier, et les obligations du vendeur en la matière se sont considérablement renforcées sous l’effet des réformes issues notamment de la loi Climat et résilience et des textes d’application successifs. L’objectif est à... -
Expropriation pour cause d’utilité publique : exigences procédurales
Publié le : 24/02/2026 24 février févr. 02 2026Actualités
L’expropriation pour cause d’utilité publique constitue une atteinte particulièrement encadrée au droit de propriété, de sorte qu’elle ne peut intervenir que pour un motif d’intérêt général et dans le respect strict des règles fixées par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.... -
Non-usage trentenaire : quand la servitude s’éteint faute de passage effectif
Publié le : 19/02/2026 19 février févr. 02 2026Actualités
La servitude de passage constitue une charge réelle qui grève une parcelle, appelée alors : fonds servant, au profit d’un autre fonds, dit fonds dominant. Régie par les articles 637 et suivants du Code civil, elle peut toutefois s’éteindre par le non-usage pendant trente ans, conformément à l’ar... -
La clause de dédit dans un compromis de vente
Publié le : 17/02/2026 17 février févr. 02 2026Actualités
Le compromis de vente est une étape fondamentale lors d’une transaction immobilière, en ce qu’il engage en principe fermement le vendeur et l’acquéreur, sauf éventuellement en cas d’impossibilité de satisfaire les clauses suspensives qui y sont mentionnées. D’autres clauses permettent également... -
CCMI : l’indemnité de résiliation de 10 % constitue une clause de dédit non réductible par le juge
Publié le : 12/02/2026 12 février févr. 02 2026Actualités
La résiliation anticipée d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) par le maître de l’ouvrage soulève des enjeux financiers majeurs en droit de la construction, tant pour le constructeur que pour le particulier. Lorsque cette résiliation intervient par convenance personnelle, en...
-
VEFA : achèvement de l’immeuble, clause pénale de retard et recevabilité des demandes nouvelles en appel
Publié le : 10/02/2026 10 février févr. 02 2026Actualités
En matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la notion d’achèvement de l’immeuble est déterminante, tant pour la détermination du point de départ des pénalités de retard que pour l’appréciation des droits des acquéreurs. En pratique, la frontière entre immeuble achevé, non-conformité...