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Agent immobilier et clause pénale : dernières précisions jurisprudentielles

Agent immobilier et clause pénale : dernières précisions jurisprudentielles

Publié le : 29/09/2021 29 septembre sept. 09 2021

Qu’advient-il lorsque des vendeurs contestent le fait d’avoir reçu l’exemplaire du mandat confiant l’exclusivité de leur recherche de bien à un agent immobilier ? 
La Cour de cassation dans un arrêt du 16 juin 2021 a apporté de dernières précisions en matière de preuve de la remise de ce document. 

Dans les faits, un agent immobilier se voit confier un mandat de vente sans exclusivité d’une maison d’habitation, et conclut en parallèle un mandat de recherche concernant ce bien, avec un couple de particuliers, les engageant à traiter en exclusivité avec lui pour la durée du mandat et les douze mois après son terme. Le mandat en question prévoit une clause pénale, laquelle stipule qu’en cas de non-respect des obligations par les mandants, ces derniers sont redevables de 13 400 euros. 

Le couple en question acquiert cependant la maison par l’entremise d’un autre intermédiaire et l’agent immobilier les assigne au titre du paiement de la clause pénale.  

La Cour d’appel saisie des griefs rejette sa demande pour non-application de la clause pénale, au motif que l’agent immobilier ne rapportait pas la preuve de la remise de l’un de ces exemplaires au mandant. 

Devant la Cour de cassation, l’agent immobilier soulève le fait que « la charge de la preuve de la nullité d’un mandat de recherche immobilière incombe au mandant qui invoque cette exception pour s’opposer à la mise en œuvre des dispositions du contrat ». En l’espèce, le mandataire prétend qu’un mandat de recherche daté, numéroté, signé des parties a bien été établi en double exemplaire.

Cependant, la Cour de cassation conserve la position prise par la juridiction de second degré en rappelant que :

« Selon l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. »

Avant de conclure sur le fait que :

« Il en résulte qu’en cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant. »

La preuve que la remise du mandat a été réalisée incombe au mandataire, par conséquent en l’espèce la simple prétention d’une remise d’un mandat daté, numéroté et signé ne suffit pas tant que l’agent immobilier n’est pas en mesure d’en apporter la preuve par des éléments factuels. 
Ainsi, il n’est pas fondé à se prévaloir de la clause pénale. 

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Référence de l’arrêt : Cass. civ 1ère 16 juin 2021 n°19-24.526
 

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