Règlement de copropriété et application d'une clause réputée non écrite
Publié le :
09/11/2023
09
novembre
nov.
11
2023
Dans le cadre du règlement de copropriété, les clauses contraires à l’ordre public sont réputées non-écrites, et par conséquent leur application peut être écartée. Pour autant, la Cour de cassation a rappelé en juillet 2023 que faute à être saisi en demande de déclaration du caractère non écrit d’une telle clause, le juge n’est pas tenu d’en écarter l’application.
Dans cette affaire, une Société civile immobilière (SCI) avait fait construire un ensemble immobilier à destination de résidence de tourisme, soumis au statut de la copropriété, dans lequel la SCI avait conservé la propriété de certains lots.
L’exploitant de la résidence avait ensuite conclu plusieurs baux avec des copropriétaires, sans qu’une convention d’occupation ne soit conclue avec la SCI, en conséquence de quoi cette dernière l’avait assigné en expulsion des lots qu’elle possédait et en paiement d’une indemnité d’occupation et des charges de copropriété.
Ses demandes sont pourtant rejetées en appel, où la juridiction considère que le titre d’occupation des locaux litigieux par l’exploitant résultait du règlement de copropriété, que ces locaux constituaient des éléments d’équipement collectifs nécessaires à l’exploitation de la résidence en l’état du règlement de copropriété et qu’au regard du règlement de copropriété, les prétentions de la SCI étaient infondées.
Devant la Cour de cassation, la SCI fait valoir deux choses :
- D’une part, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que ces dispositions légales d’ordre public excluent qu’un copropriétaire puisse être obligé, sur le fondement du règlement de copropriété, de laisser ses parties privatives occupées par un tiers, a fortiori gratuitement et indéfiniment ;
- D’autre part, que la propriété, qui est un droit inviolable et sacré, est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ; que le respect du droit de propriété exclut qu’un copropriétaire puisse être obligé, sur le fondement du règlement de copropriété, de laisser ses parties privatives occupées gratuitement et indéfiniment par un tiers.
La Cour de cassation balaie ces arguments au motif que « les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par un juge ».
En l’espèce, le règlement de copropriété stipulait que les lots appartenant à la SCI, constitués de locaux techniques et équipements collectifs nécessaires à l’exploitation de l’immeuble en résidence de tourisme, étaient à la disposition gratuite de l’exploitant, pendant toute la durée de l’exploitation, et la Cour d’appel n’ayant pas été saisi par la SCI d’une demande en déclaration du caractère non écrit de cette stipulation, en a exactement déduit qu’elle devait recevoir application.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 7 juillet 2023, n°22-18.697
Historique
-
Construction et contraintes liées à la conservation des arbres sur un terrain
Publié le : 18/12/2023 18 décembre déc. 12 2023Actualités
La présence d’arbre sur un chantier peut parfois s’avérer problématique avec le projet de construction envisagé, de sorte que leur abattage est rendu nécessaire. Toutefois, certains arbres, et mêmes plantations, bénéficient d’une protection particulière empêchant tout arrachage ou nécessitant une... -
Construction et perte de vue : les limites à l'action sur le fondement du trouble du voisinage
Publié le : 07/12/2023 07 décembre déc. 12 2023Actualités
L’édification de constructions, outre le respect des règles d’urbanisme, suppose de ne pas troubler le voisinage, propriétaire d’ouvrages déjà bâtis, en les privant notamment d’une vue ou d’un paysage, comme le rappelle régulièrement la Cour de cassation (Cass. civ 3ème 20/10/2021, n°19-23.233).... -
Travaux par l’intermédiaire du gérant de la SCI et présomption de connaissance du vice caché
Publié le : 27/11/2023 27 novembre nov. 11 2023Actualités
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés mentionnée dans un acte de vente permet au vendeur de se décharger de toute responsabilité en cas de découverte de vices affectant le bien par l’acheteur. Ce type de clause n’est cependant applicable que lorsque le vendeur est de bonne foi et ign... -
Le contrat de promotion immobilière
Publié le : 21/11/2023 21 novembre nov. 11 2023Actualités
Outil juridique du promoteur immobilier, le contrat de promotion immobilière (CPI) est l’écrit par lequel il s’engage, envers un maître d’ouvrage, à réaliser un programme de construction d’édifices immobilier, en plus de prendre en charge l’ensemble des opérations administratives, juridiques et f... -
Règlement de copropriété et application d'une clause réputée non écrite
Publié le : 09/11/2023 09 novembre nov. 11 2023Actualités
Dans le cadre du règlement de copropriété, les clauses contraires à l’ordre public sont réputées non-écrites, et par conséquent leur application peut être écartée. Pour autant, la Cour de cassation a rappelé en juillet 2023 que faute à être saisi en demande de déclaration du caractère non écrit d...
-
L'aggravation des désordres imputable à la conception et exclusion de leur cause originelle
Publié le : 25/10/2023 25 octobre oct. 10 2023Actualités
De nombreuses sociétés de construction peuvent être appelées à reprendre des travaux sur les désordres d’un ouvrage, nés du fait d’un autre professionnel du bâtiment. Ces travaux de reprise ne doivent pas être pris à la légère en ce que la responsabilité décennale du nouvel intervenant peut être...